Sitz ohne Immobilienkauf in der EU: 5 echte Alternativen für 2026

Über viele Jahre hinweg war der kürzeste Weg zu einem Aufenthalt in Europa der Immobilienkauf: Die Golden-Visa-Programme gewährten erneuerbare Aufenthaltstitel für den Erwerb von Wohnimmobilien in einem bestimmten Wert. Zwischen 2023 und 2026 wurde diese Tür jedoch weitgehend geschlossen: Portugal hat die Immobilie 2023 aus dem Programm genommen, und Spanien hat das Golden Visa im April 2025 vollständig abgeschafft. Die gute Nachricht ist, dass es in der EU ohne Immobilienkauf nach wie vor mehrere legale Wege gibt, um einen Aufenthalt zu erhalten. In diesem Leitfaden vergleichen wir fünf Alternativen, die auf gültigen gesetzlichen Bestimmungen bis 2026 basieren.

Warum sind Aufenthalte ohne Immobilie in den Vordergrund getreten?

Steigende Immobilienpreise und lokale Wohnungskrisen haben viele EU-Länder von Modellen „gegen Geld“ abgebracht. Stattdessen haben sich auf passivem Einkommen, der Gründung eines Unternehmens/Unternehmens und innovativen Startups basierende Aufenthaltswege gestärkt. Diese Wege verlangen, dass Sie Ihr Kapital nicht in einer Immobilie binden, sondern ein echtes Einkommen oder eine wirtschaftliche Tätigkeit nachweisen — und sind oft kostengünstiger.

Vergleichstabelle 2026

1. Italien — Elective Residence (Residenza Elettiva)

Dieses Visum ist für Personen gedacht, die in Italien ohne Arbeit, aber mit passivem Einkommen leben möchten. Sie müssen regelmäßige und stabile Einkünfte wie Mieteinnahmen, Dividenden oder Rentenzahlungen nachweisen (für eine Person jährlich ca. 32.000 €, für Paare höher). Der Kauf einer Immobilie ist nicht erforderlich; ein langfristiger Mietvertrag reicht aus. Weitere Details finden Sie auf unserer Service-Seite für die italienische Elective Residence.

2. Bulgarien — Aufenthalt über Unternehmen (TRO) oder Ruhestand

Mit Ihrem bestehenden und mindestens zwei Jahre aktiven Unternehmen können Sie in Bulgarien ein Geschäftsvertretungsbüro (TRO) eröffnen und so einen EU-Aufenthalt erhalten — eine Immobilie ist nicht erforderlich, und es gibt den Vorteil der festen 10%igen Steuer. Alternativ gibt es einen separaten Aufenthaltsweg für Personen mit regelmäßigem Renteneinkommen. Siehe Bulgarien TRO und Ruhestands-Aufenthalt.

3. Rumänien — Aufenthalt durch Unternehmensgründung

In Rumänien können Sie ein Unternehmen gründen und sich als Geschäftsführer/Investor aufhalten. Dies ist eine EU-Mitgliedsland-Option mit niedrigen Kosten und in der Nähe der Türkei. Siehe Aufenthalt in Rumänien mit einem Unternehmen.

4. Estland — Digitaler Staat, Unternehmen und Startup

Mit e-Residency können Sie Ihr Unternehmen vollständig online verwalten; für einen physischen Aufenthalt können Sie den Weg über eine Unternehmensinvestition (ca. 65.000 € Eigenkapital) oder ein Startup-Visum wählen. Wichtig: e-Residency allein ist kein Aufenthaltstitel. Siehe Estland e-Residency und Aufenthalt.

5. Litauen — Startup-Visum

Wenn Sie eine innovative Geschäftsidee haben, bietet das litauische Startup-Visum ohne feste Kapitalanforderung einen Aufenthalt in der EU. Es ist ideal für technologieorientierte und skalierbare Unternehmen. Siehe Litauen Startup-Visum.

Welcher Weg passt zu Ihnen?

• Regelmäßiges passives Einkommen vorhanden → Italienische Elective Residence
• Aktives Unternehmen vorhanden → Bulgarisches TRO oder Rumänien
• Ruhestand → Bulgarien oder Italien
• Innovatives Startup vorhanden → Litauen oder estnisches Startup

Um die Investitionssumme, die Dauer und die Ergebnisse all dieser Wege nebeneinander zu sehen, können Sie unsere Seite zum Vergleich von Aufenthalt und Staatsbürgerschaft einsehen.

Mit Resida Global

Resida Global begleitet den gesamten Prozess in Türkisch: von der Auswahl des richtigen Landes und Weges über die Antragstellung und rechtliche Prüfung bis hin zur Ausstellung der Aufenthaltskarte. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose Bewertung.

Häufig gestellte Fragen

Gibt es wirklich einen EU-Aufenthalt ohne Immobilienkauf?

Ja. Die Wege über Italien (passives Einkommen), Bulgarien/Rumänien (Unternehmen) und Estland/Litauen (Startup) erfordern keinen Immobilienkauf. Die Programme für den Aufenthalt durch Immobilienkauf in Portugal und Spanien wurden zwischen 2023 und 2025 geschlossen.

Welcher Weg ist am kostengünstigsten?

Wenn Sie ein innovatives Startup haben, verlangt das litauische Startup-Visum kein festes Kapital. Für Personen mit einem aktiven Unternehmen sind das bulgarische TRO und Rumänien kostengünstig.

Führen diese Aufenthalte zur Staatsbürgerschaft?

In den meisten EU-Ländern führt ein unbefristeter Aufenthalt nach 5 Jahren nach etwa 10 Jahren zum Erwerb der Staatsbürgerschaft (variiert je nach Land). Italien benötigt 10 Jahre, viele Länder haben ähnliche Zeiträume.