Ist ein Aufenthalt in Thailand durch Immobilienkauf möglich? (Leitfaden 2026)

Seit Jahren kursiert das Gerücht: "Wer in Thailand eine Immobilie kauft, bekommt eine Aufenthaltserlaubnis." Bis 2025 stimmte das nicht. Mit der neuen Regelung, die am 1. Oktober 2025 in Kraft getreten ist, hat sich das Bild geändert: Jetzt lässt sich mit einer Wohnungsinvestition im Wert von 3 Millionen Baht (≈83.000 USD) ein jährlich verlängerbarer Aufenthaltstitel erlangen. Doch vieles, was im Internet kursiert – "nur bei Partnerprojekten", "Altbauten zählen nicht", "man addiert einfach zwei Wohnungen" – ist schlicht falsch. In diesem Leitfaden erklären wir Schritt für Schritt, was das Gesetz tatsächlich besagt.

Die kurze Antwort: Ja, aber. Wenn du eine einzelne, fertiggestellte Wohnung für mindestens 3.000.000 Baht kaufst, kannst du einen jährlich verlängerbaren Aufenthaltstitel erhalten. Das ist keine Staatsbürgerschaft und keine dauerhafte Niederlassung, sondern ein Aufenthaltsrecht, das jedes Jahr erneuert wird, solange du die Voraussetzungen erfüllst.

Räumen wir zuerst das große Missverständnis aus

Der Kauf einer Immobilie hat in Thailand nie allein automatisch zu einer Aufenthaltserlaubnis geführt. Die vor 2025 bestehenden Wege waren entweder sehr teuer (das Investitionsvisum über 10 Millionen Baht), ein LTR-Visum über 10 Jahre mit Vermögens- bzw. Einkommensnachweis, oder Programme ohne jeden Immobilienbezug wie Ruhestands- oder Elite-Mitgliedschaften.

Dieses Bild hat sich am 1. Oktober 2025 geändert. Die thailändische Einwanderungsbehörde hat mit den Verordnungen Nr. 237/2568 und 238/2568 erstmals einen Immobilien-Aufenthaltsweg für das "mittlere Budget" eröffnet: Eine Wohnung im Wert von 3 Millionen Baht = ein jährlich verlängerbares Aufenthaltsrecht.

Das Investitionsvisum über 3 Millionen Baht: die tatsächlichen Voraussetzungen

Die Logik des Programms ist einfach: Bring dauerhaftes Kapital nach Thailand, und du darfst im Gegenzug bleiben. Diese Voraussetzungen musst du erfüllen:

• Betrag: Die Investition muss mindestens 3.000.000 Baht betragen. Das ist keine Obergrenze, sondern eine Untergrenze – nach oben offen.
• Immobilienart: Ein Condo bzw. eine Wohnung innerhalb der Ausländerquote (freehold). Ausländer dürfen höchstens 49% der verkaufbaren Fläche eines Gebäudes besitzen; der "Foreign-Freehold"-Titel stammt aus dieser Quote.
• Muss fertiggestellt sein: Eine Wohnung vom Plan (off-plan) oder im Bau zählt erst, wenn die Eintragung ins Grundbuch abgeschlossen ist. Anzahlungen gelten nicht.
• Alt oder neu spielt keine Rolle: Sowohl Gebraucht- als auch Neubauten sind zulässig. Die Behauptung "bei Altbauten gilt es nicht" ist falsch – die einzige Bedingung ist, dass die Wohnung fertiggestellt und eingetragen ist.
• Der Verkäufer muss thailändisch sein: Der Verkäufer muss entweder ein thailändischer Staatsbürger oder ein mehrheitlich thailändisches Unternehmen (ausländischer Anteil ≤49%) sein.
• Datum: Die Übertragung bzw. der Vertrag muss am 1. Oktober 2025 oder danach erfolgt sein.
• Muss auf deinen Namen eingetragen sein: Die Wohnung wird beim Grundbuchamt (Department of Lands) als Foreign Freehold auf deinen Namen eingetragen.

Charakter des Visums: 90 Tage Einreiseerlaubnis + anschließend eine Verlängerung um 12 Monate, die sich jedes Jahr erneuert, solange du die Immobilie behältst. Keine Altersvoraussetzung, keine Einkommensvoraussetzung, kein Kontoauszug. Es erteilt jedoch keine Arbeitserlaubnis – in Thailand arbeiten darfst du damit nicht. Die Familie (Ehepartner, Kinder unter 20 Jahren, Eltern ab 50) kann nach dem Erhalt der 12-monatigen Verlängerung des Hauptantragstellers angebunden werden.

Die 3 Wege, die 3 Millionen zu erfüllen

• 1 — Freehold-Kauf: Eine Wohnung innerhalb der Ausländerquote für ≥3.000.000 Baht (der klarste und am häufigsten genehmigte Weg).
• 2 — Registrierte Miete (Leasehold): Ein registrierter Langzeitmietvertrag über mehr als 3 Jahre mit einem Gesamtvertragswert von ≥3.060.000 Baht.
• 3 — Sap-Ing-Sith (Nutzungsrecht): Ein registriertes Nutzungsrecht über mehr als 3 Jahre an einer Wohnung, einem Haus oder einem Grundstück, mit einer Vorauszahlung von ≥3.000.000 Baht.

Zusätzlich gibt es die Option einer hochwertigen Miete von ≥85.000 Baht monatlich + Vorauszahlung. In der Praxis ist der sicherste Weg der Freehold-Kauf.

Mythen vs. Realität: die 3 großen Fehler

❌ Mythos 1: "Es gilt nur, wenn du aus bestimmten Projekten kaufst, mit denen der Staat eine Vereinbarung hat."
✅ Realität: Eine Liste staatlich genehmigter Projekte/Firmen gibt es nicht. Jede fertiggestellte Wohnung, die die Kriterien erfüllt, ist zulässig. Ein Makler, der sagt "nur unsere Projekte", lenkt dich in seinen eigenen Bestand.

❌ Mythos 2: "Bei Altbauten gilt es nicht, nur bei Neubauprojekten."
✅ Realität: Auch Gebrauchtimmobilien sind vollständig zulässig. Die einzige echte Einschränkung: Die Wohnung muss fertiggestellt und eingetragen sein (im Bau befindliche zählen nicht). Das Alter des Gebäudes spielt keine Rolle.

❌ Mythos 3: "Ich kaufe 1,5 + 1,5 oder 1 + 2 Millionen, komme insgesamt auf 3 Millionen und bekomme den Aufenthalt."
✅ Realität: Addieren ist nicht möglich. Die Schwelle bezieht sich auf eine einzelne Einheit; jede Einheit begründet genau ein Visumsrecht, und du kannst nicht mehrere Immobilien zusammenrechnen, um die Schwelle zu erreichen.

Das kritischste Detail: Eine einzelne Wohnung muss ≥ 3 Millionen Baht wert sein. Zwei Wohnungen zu je 1,5 Millionen = 3 Millionen zählt nicht, denn keine erreicht für sich allein die Schwelle. Auch das Ministeriumszertifikat bestätigt, dass eine einzelne Immobilie die 3 Millionen erfüllt – das System verhindert das Zusammenrechnen also bereits technisch. Der Ursprung dieses Mythos liegt höchstwahrscheinlich darin, dass die Formulierung "genehmigtes neues Condo" aus dem alten Investitionsvisum über 10 Millionen Baht fälschlicherweise auf das neue Programm übertragen wurde.

Der Antragsablauf: Schritt für Schritt

1. Kaufe eine geeignete Wohnung und lasse den Titel auf deinen Namen übertragen. Innerhalb der Foreign-Freehold-Quote, fertiggestellt, ≥3M Baht, Verkäufer thailändisch. Die Übertragung muss nach dem 1. Oktober 2025 erfolgen.
2. Beschaffe das Ministeriumszertifikat. Ein akkreditierter "Long-Stay-Operator" verifiziert die Investition und stellt über das Ministerium für Tourismus & Sport ein Eignungszertifikat aus (~7–10 Werktage).
3. 90-Tage-Erlaubnis (Phase 1). Termin bei der Einwanderungsbehörde; in Bangkok wird sie in der Regel am selben Tag erteilt.
4. 12-monatige Verlängerung (Phase 2). Wird vor dem 70. Tag der 90 Tage beantragt; die investitionsbasierte 1-Jahres-Verlängerung wird angebunden.
5. Jährlich verlängern + Meldung alle 90 Tage. Jährliche Verlängerung, solange du die Immobilie behältst; außerdem alle 90 Tage eine Adressmeldung.

Amtliche Gebühren (ungefähr): ~6.000 Baht einmalige Mitgliedschaft + ~27.000 Baht/Jahr Visumsgebühr (pro Person). Hinzu kommen die Immobilienkaufkosten (Übertragungsgebühr, Grundbuch usw.) sowie Zertifikats-/Beratungsgebühren.

Bekommt also jeder eine Genehmigung? Nein.

In den ersten 5 Monaten des Programms wurden von über 650 Anträgen nur ~220–280 genehmigt – also eine Genehmigungsquote von grob etwa 35%. Die häufigsten Ablehnungsgründe: unvollständige Unterlagen, eine Immobilie unter 3 Millionen, eine noch im Bau befindliche Wohnung sowie Vorstrafen/Probleme in der Vergangenheit. Zu denken "Ich habe das Geld gebunden, der Aufenthalt ist garantiert", ist ein Fehler; Akte und Immobilienauswahl müssen richtig gemacht werden.

Vergleich mit anderen Wegen

Der 3-Millionen-Weg ist nicht der einzige immobilienbezogene Aufenthaltsweg Thailands. Je nach deinem Budget und deinem Ziel:

Programm	Investition	Gewährtes Recht	Herausragende Voraussetzung
3M-Baht-Visum (neu, 2025)	≥3.000.000 Baht (~83.000 USD)	1 Jahr, verlängerbarer Aufenthalt	Eine einzelne fertiggestellte Wohnung; keine Alters-/Einkommensvoraussetzung; keine Arbeit
10M-Baht-Investitionsvisum (alt, 2014)	≥10.000.000 Baht (~275.000 USD)	1 Jahr, verlängerbarer Aufenthalt	Neues Condo, Geld aus dem Ausland, 3 Jahre Halten
LTR-Visum (10 Jahre)	≥500.000 USD Vermögen in Thailand (+1M USD gesamt)	10-jähriger Langzeitaufenthalt	Hohes Vermögen + Krankenversicherung; das prestigeträchtigste

Kurz gesagt: Der 3M-Weg ist für einen "Einstiegsaufenthalt", das LTR bietet vermögenden Profilen 10-jährige Stabilität. Keines davon führt direkt zur thailändischen Staatsbürgerschaft – der Weg zum thailändischen Pass ist sehr lang und schwierig.

Für wen ist es sinnvoll und für wen nicht?

• Sinnvoll: Für alle, die lange in Thailand leben/überwintern möchten, ein Budget von ~83.000 USD+ haben und zugleich ein Condo für Mietrendite/Wertsteigerung wollen; für alle, die das Rentenalter noch nicht erreicht haben, aber nicht an Einkommensvoraussetzungen hängenbleiben möchten.
• Vorsicht: Für alle, deren Ziel das Arbeiten ist (dieses Visum ist keine Arbeitserlaubnis); für alle, die eine Staatsbürgerschaft/einen zweiten Pass anstreben; für alle, die planen, das Budget auf kleine Wohnungen aufzuteilen und zu addieren (geht nicht).

Beispielimmobilien, die für den Aufenthalt geeignet sind (3M Baht und mehr)

Als Resida Global filtern wir die für den Aufenthalt geeigneten Wohnungen für Sie heraus; falls Sie sich aber selbst ein Bild machen möchten, finden Sie unten die größten Immobilienplattformen Thailands. Wenden Sie bei der Suche nach einer geeigneten Wohnung diese Filter an: Preis ≥3.000.000 Baht, Eigentumsform "Foreign Freehold / Foreign Quota" und fertiggestellte (completed / ready-to-move) Projekte. Bangkok, Phuket und Pattaya sind die Regionen mit dem größten Foreign-Freehold-Bestand.

• Thailand Property — Wohnungen der Ausländerquote
• FazWaz — Condo-Angebote in Bangkok
• FazWaz — Condo-Angebote in Phuket
• Siam Real Estate — Foreign-Freehold-Wohnungen
• Phuket.net — Foreign-Freehold-Bestand

Hinweis: Nicht jedes Angebot auf diesen Portalen ist für den Aufenthalt geeignet – senden Sie uns die von Ihnen gewählte Wohnung, und wir prüfen ihre Eignung (Quote, Fertigstellung, Verkäufer) kostenlos.

Häufig gestellte Fragen

Wie viel Dollar/Euro sind 3 Millionen Baht?

Grob etwa 83.000 USD / 77.000 EUR (der Kurs schwankt). Das ist der Mindestbetrag für das Investitionsvisum; nach oben offen.

Gibt mir dieses Visum eine Staatsbürgerschaft?

Nein. Es ist lediglich ein jährlich verlängerbarer Aufenthaltstitel. Die thailändische Staatsbürgerschaft ist ein separater, sehr langer und schwieriger Prozess; sie kommt nicht automatisch mit einer Immobilie.

Was passiert mit meinem Aufenthalt, wenn ich die Wohnung verkaufe?

Das Visum ist an die Bedingung geknüpft, die Immobilie zu behalten. Wenn du die Immobilie veräußerst, verlierst du das Recht auf Verlängerung.

Darf ich mit diesem Visum in Thailand arbeiten?

Nein. Dieser investitionsbasierte Aufenthalt umfasst keine Arbeitserlaubnis. Wenn du arbeiten möchtest, brauchst du ein separates Arbeitsvisum + Work Permit.

Kann ich mit zwei kleinen Wohnungen insgesamt 3 Millionen erreichen?

Nein. Die Schwelle wird pro einzelner Einheit bewertet. Für den Aufenthalt muss eine einzelne Wohnung für sich allein ≥3M Baht wert sein.

Zählt eine Off-plan-Wohnung (vom Plan)?

Sie zählt erst, wenn sie fertiggestellt und ihr Titel eingetragen ist. Zum Zeitpunkt des Antrags muss die Wohnung fertig und auf deinen Namen eingetragen sein.

Sichern Sie sich Ihren Thailand-Aufenthalt mit Resida Global

Wir filtern für Sie – nach Ihrem Budget, Ihrem Aufenthaltsziel und Ihrer Mietrendite – die für den Aufenthalt geeigneten (Foreign Freehold, fertiggestellt, 3M+) Wohnungen heraus; das Ministeriumszertifikat, die Titelübertragung und den Visumsantrag managen wir von Anfang bis Ende. Die falsche Wohnung = ein abgelehnter Antrag + gebundenes Geld. Machen wir den ersten Schritt richtig.

➜ Kostenlose Beratung — Schreiben Sie uns über WhatsApp (+90 532 395 99 25)

Dieser Inhalt dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die Visumsregeln können sich ändern; holen Sie vor dem Antrag eine aktuelle Bestätigung bei einem akkreditierten Operator oder einem in Thailand zugelassenen Anwalt ein.