راهنمای مالیات‌های خرید ملک در یونان و هزینه کل

چرا یونان همچنان یک بازار املاک جذاب است

یونان ترکیبی منحصربه‌فرد از سبک زندگی مدیترانه‌ای، قیمت‌های ورودی نسبتاً پایین در مقایسه با سایر مقصدهای اتحادیه اروپا و چارچوب قانونی شفاف که اکنون سرمایه‌گذاران خارجی را می‌پذیرد، ارائه می‌دهد. از زمان معرفی برنامه ویزای طلایی در سال 2020، تقاضا برای املاک مسکونی و تجاری به شدت افزایش یافته است، به ویژه در جزیره‌هایی مانند میکونوس، سانتورینی و در منطقه آتیک.

ویزای طلایی – مرور سریع مالیات

آستانه‌های سرمایه‌گذاری و سطوح مکانی

• €250 000 – برای هر ملکی که شامل تبدیل تجاری به مسکونی یا بازسازی ساختمان فهرست‌شده باشد، واجد شرایط است؛ محدودیت اندازه 120 m² وجود ندارد.
• €400 000 – در اکثر مناطق کشور؛ ملک باید یک واحد مسکونی تک باشد با حداقل سطح 120 m².
• €800 000 – آتیک، تسالونیكي و جزایر محبوبی مانند میکونوس یا سانتورینی؛ همچنین حداقل 120 m² لازم است.

این برنامه اجازه‌نامه اقامت پنج ساله قابل تجدید را اعطا می‌کند که امکان حرکت آزاد در سراسر منطقه شنگن را فراهم می‌آورد. این مجوز به طور مستقیم منجر به تابعیت نمی‌شود و دارندگان باید از اجاره کوتاه‌مدت یا سبک Airbnb برای ملک خریداری‌شده خودداری کنند.

آنچه ویزا در واقع به شما می‌دهد

• مجوز اقامت پنج ساله اتحادیه اروپا، قابل تجدید تا زمانی که سرمایه‌گذاری حفظ شود.
• حق زندگی در هر نقطه‌ای از یونان و سفر بدون نیاز به ویزا در کشورهای شنگن.
• مالکیت کامل آزادانه – خارجی‌ها می‌توانند زمین و ساختمان‌ها را به طور کامل مالک شوند.

درک مالیات‌های خرید

مالیات انتقال در مقابل VAT

اگر ملکی دست دوم بخرید، معامله مشمول مالیات انتقال ملک (که معمولاً «مالیات انتقال املاک» نامیده می‌شود) است. برای خانه‌های نو ساخته‌شده که توسط سازنده فروخته می‌شوند، مالیات بر ارزش افزوده (VAT) جایگزین مالیات انتقال می‌شود. انتخاب بین این دو بستگی به وضعیت فروشنده و اینکه آیا ساختمان گواهی اشغال دارد یا نه دارد.

نرخ‌های فعلی (2024)

نوع ملک	پایه مالیات	نرخ
مسکونی دست دوم	ارزش رسمی ملک (Δ.Α.Π.)	۳ ٪ از ارزش اعلام‌شده
مسکونی جدید (توسعه‌دهنده ثبت‌نام‌شده در VAT)	قیمت فروش	۲۴ ٪ مالیات بر ارزش افزوده (کاهش یافته به ۱۳ ٪ برای برخی واحدهای با کارایی انرژی)
تبدیل یا بازسازی تجاری	ارزش رسمی + هزینه نوسازی	۳ ٪ مالیات انتقال

ارزش رسمی ملک معمولاً کمتر از قیمت بازار است، اما خریداران باید مبلغ واقعی را اعلام کنند تا از جریمه‌ها جلوگیری شود. برای خریدهای ویزای طلایی، اکثر سرمایه‌گذاران مسیر مالیات انتقال ۳ ٪ را انتخاب می‌کنند زیرا هزینه اولیه نقدی را کاهش می‌دهد.

هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و حقوقی

دستیار اسناد رسمی یونانی یک مقام عمومی است که قرارداد خرید را تنظیم می‌کند، هویت‌ها را تأیید می‌نماید و اطمینان حاصل می‌کند که سند مالکیت پاک باشد. هزینه‌های دفتر اسناد رسمی بر پایه مقیاس متغیر از ۰٫۵ ٪ تا ۱ ٪ ارزش معامله محاسبه می‌شود، به علاوه یک هزینه اداری ثابت حدود €150‑€300.

استخدام یک وکیل متخصص در املاک به شدت توصیه می‌شود. هزینه‌های حقوقی معمولاً بین ۰٫۸ ٪ تا ۱٫۲ ٪ از قیمت خرید متغیر است و شامل بررسی‌های دقت لازم، تأیید مجوزهای ساخت‌وساز و هماهنگی با دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت زمین می‌شود.

ثبت‌نام و هزینه‌های متفرقه

• ثبت در سامانه ثبت زمین (رهن) – €150‑€300 به علاوه مالیات تمبر ۰٫۱ ٪ از قیمت خرید.
• کمیسیون آژانس املاک – معمولاً ۲ ٪ تا ۳ ٪ از قیمت فروش توافق‌شده، توسط خریدار پرداخت می‌شود مگر اینکه به‌صورت دیگری توافق شود.
• بازرسی نقشه‌بردار یا معمار (اختیاری اما توصیه‌شده) – €300‑€800 بسته به اندازه ملک.

مالیات‌های سالانه جاری

• ENFIA – مالیات یکپارچه ملک: بر پایه ارزش ارزیابی‌شدهٔ ملک محاسبه می‌شود، با نرخ‌هایی بین 0.1 % تا 1.15 %; بیشتر واحدهای مسکونی بین 0.15 % و 0.35 % قرار دارند.
• مالیات‌های شهری: یک مالیات سالانهٔ کوچک (معمولاً €50‑€150) برای جمع‌آوری زباله و خدمات محلی.
• مالیات بر درآمد اجاره‌ها: اگر تصمیم بگیرید ملک را به‌صورت بلندمدت اجاره دهید، درآمد حاصل از اجاره با نرخ‌های پیش‌رونده بین 15 % تا 45 % پس از کسر هزینه‌های مجاز مالیات می‌شود.
• مالیات بر سود سرمایه (CGT): هنگام فروش پرداخت می‌شود؛ نرخ ثابت 15 % بر سود پس از درنظر گرفتن هزینهٔ خرید تنظیم‌شده با تورم و بهبودهای مشمول اعمال می‌گردد.

مثال هزینه کل – €400 000 خرید مسکونی در آتیکا

مورد	مبلغ تخمین زده شده (€)
قیمت خرید	400,000
مالیات انتقال (3 %)	12,000
هزینه‌های اسناد رسمی (0.7 %)	2,800
هزینه‌های وکیل (1 %)	4,000
ثبت املاک و هزینهٔ تمبر	600
کمیسیون آژانس (2.5 %)	10,000
بازرسی نقشه‌بردار	500
کل هزینه پیشاپیش	429,900

این مثال نشان می‌دهد که مالیات‌ها و هزینه‌ها تقریباً ۷‑۸ % به قیمت اصلی اضافه می‌شوند. ENFIA جاری برای ملکی با این اندازه حدود €600‑€800 در سال خواهد بود، به‌اضافهٔ هرگونه هزینه‌های شهری.

چگونگی کمک Resida Global

پیمایش فضای مالیاتی یونان نیازمند محاسبات دقیق و مستندسازی به موقع است. Resida Global پشتیبانی انتها‑به‑انتها ارائه می‌دهد – از انتخاب سطح مناسب ویزای طلایی تا هماهنگی با اسناد رسمی، وکلا و دفاتر ثبت‌نام. تخصص محلی آن‌ها تضمین می‌کند که فقط مبلغ‌های قانونی پرداخت کنید و از جریمه‌های ناخواسته جلوگیری نمایید.

نکات کلیدی

• برنامه Golden Visa سه حد سرمایه‌گذاری واضح دارد؛ هر کدام محدودیت‌های جغرافیایی دارند.
• املاک دست دوم مشمول مالیات انتقال ۳ % می‌شوند، در حالی که ساختمان‌های نو تحت مالیات بر ارزش افزوده (۲۴ % یا کاهش یافته به ۱۳ %) قرار دارند.
• هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و حقوقی به‌طور معمول بین ۱.5 % تا ۲ % از قیمت خرید متغیر است.
• مالیات سالانه ENFIA و مالیات‌های شهری هزینه‌های دوره‌ای اصلی برای مالکان هستند.
• راهنمایی حرفه‌ای، همان‌طور که توسط Resida Global ارائه می‌شود، فرآیند را ساده‌سازی کرده و سرمایه‌گذاری شما را محافظت می‌کند.

خرید یک خانه در یونان می‌تواند از نظر مالی پاداش‌دهنده باشد هنگامی که ساختار کامل هزینه‌ها را درک کنید. با درنظر گرفتن مالیات انتقال، هزینه‌های دفتر اسناد رسمی، حقوقی و مالیات‌های جاری از روز اول، بهتر می‌توانید از سبک زندگی مدیترانه‌ای خود بدون هزینه‌های ناگهانی لذت ببرید.

سوالات متداول

تفاوت مالیات انتقال و مالیات بر ارزش افزوده هنگام خرید ملک در یونان چیست؟

مالیات انتقال بر املاک دست دوم اعمال می‌شود و برابر با ۳ % از ارزش رسمی ملک است. مالیات بر ارزش افزوده برای ساختمان‌های نو که توسط توسعه‌دهندگان فروخته می‌شوند، معمولاً ۲۴ % (یا به‌صورت کاهش یافته ۱۳ % برای واحدهای انرژی‑کارآمد) است.

انتظار چقدر هزینه‌های دفتر اسناد رسمی و وکیل را در خریدی به مبلغ €300,000 داشته باشم؟

هزینه‌های دفتر اسناد رسمی بین ۰.5 % تا ۱ % متغیر است، در حالی که هزینه‌های وکیل معمولاً بین ۰.8 % تا 1.2 % هستند. به‌طور کلی باید حدود 1.3 %‑2.2 % از قیمت را برای این موارد در نظر بگیرید، یعنی €4,000‑€6,600.

آیا پس از خرید ملک یونانی مالیات‌های جاری دیگری وجود دارد؟

بله. مالکان مالیات ENFIA (مالیات بر املاک)، یک عوارض کوچک زباله شهری، مالیات بر درآمد حاصل از اجاره و مالیات ۱۵ % بر سود سرمایه هنگام فروش ملک با سود را پرداخت می‌کنند.

آیا می‌توانم ملک تحت برنامه Golden Visa خود را در Airbnb اجاره دهم؟

خیر. برنامه Golden Visa به‌طور صریح اجاره‌های کوتاه‌مدت یا تعطیلاتی را ممنوع می‌کند؛ فقط اجاره بلندمدت برای مالکان دارنده ویزا مجاز است.

آیا Resida Global کل فرآیند خرید را مدیریت می‌کند؟

Resida Global کمک‌های جامع از جمله جستجوی ملک، بررسی دقیق، هماهنگی با اسناد رسمی و وکلا، پشتیبانی ثبت‌نام و کمک در درخواست‌های Golden Visa را ارائه می‌دهد.