اليونان مقابل البرتغال استثمار الإقامة 2026 – التكاليف ونمط الحياة
**مقارنة بين برنامج «Golden Visa» اليونان وتأشيرة «D7» البرتغال لعام 2026** | البند | Golden Visa – اليونان | تأشيرة D7 – البرتغال | |-------|----------------------|------------------------| | **حدود الاستثمار** | - استثمار عقاري لا يقل عن 200,000 € في مناطق محددة.<br>- يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات السكنية أو التجارية، بشرط ألا يتم تأجيرها لأكثر من 10 % من مساحة الوحدة خلال أول ثلاث سنوات. | - لا يتطلب استثمارًا مباشرًا؛ يُعتمد على إثبات دخل ثابت ومستدام (مثل إيرادات الإيجار، المعاشات، أو الأرباح) بحد أدنى 7,200 € سنويًا (أي 600 € شهريًا).<br>- يمكن تعزيز الطلب من خلال استثمارات عقارية أو ودائع بنكية، لكن ليس شرطًا أساسيًا. | | **قواعد الإقامة** | - الحصول على تصريح إقامة مؤقت لمدة عامين مع إمكانية التجديد.<br>- لا يلزم الإقامة الفعلية في اليونان؛ يمكن الإقامة خارج البلاد طوال مدة التأشيرة.<br>- بعد 7 سنوات من الإقامة المتواصلة (حتى وإن كانت جزئية) يمكن التقدم للحصول على الجنسية. | - تصريح إقامة أولي لمدة عام واحد، قابل للتجديد لسنتين ثم لخمسة أعوام.<br>- يُطلب قضاء ما لا يقل عن 4 أيام في البرتغال كل سنة تقويمية للحفاظ على الإقامة.<br>- بعد 5 سنوات من الإقامة المتواصلة يمكن التقدم للحصول على الجنسية. | | **حدود التأجير** | - إذا تم شراء عقار للإيجار، يُسمح بتأجيره حتى 10 % فقط من مساحة الوحدة خلال أول ثلاث سنوات؛ بعدها يمكن رفع النسبة حسب القوانين المحلية.<br>- لا يُشترط تأجير العقار لتفعيل الفيزا. | - لا توجد قيود على تأجير العقارات التي تُشتريها، بل يُستحب أن تكون مصدر دخل ثابت يثبت القدرة المالية للمتقدم. | | **نمط الحياة** | - مناخ متوسط البحر الأبيض المتوسط مع شواطئ جميلة وتكاليف معيشة منخفضة مقارنة بأوروبا الغربية.<br>- بنية تحتية جيدة لكن الخدمات العامة (مثل الرعاية الصحية) قد تكون أقل تطورًا في بعض المناطق الريفية.<br>- سهولة السفر داخل منطقة الشنغن بمجرد الحصول على الإقامة. | - جودة حياة عالية، نظام رعاية صحية متقدم، تعليم ممتاز وفرص ثقافية متعددة.<br>- مدن مثل لشبونة وبورتو تجمع بين الحداثة والتراث.<br>- تكلفة المعيشة أعلى من اليونان، لكن الرواتب ومستوى الخدمات يعوض ذلك.<br>- كذلك حرية التنقل داخل منطقة الشنغن. | | **أي خيار يناسبك أكثر؟** | - إذا كنت تبحث عن أقل حد استثماري وتفضل عدم الالتزام بالإقامة الفعلية، فإن Golden Visa اليونان قد يكون الأنسب.<br>- مناسب للمستثمرين العقاريين الذين يرغبون في تنويع محفظتهم والحصول على تصريح إقامة سهل. | - إذا كان لديك دخل ثابت من مصادر غير عقارية (معاش، إيرادات استثمارية) وتفضل الإقامة الفعلية في بلد يقدم مستوى عالٍ من الخدمات وجودة الحياة، فإن تأشيرة D7 البرتغال هي الخيار الأفضل.<br>- مناسبة للمتقاعدين أو أصحاب الأعمال الصغيرة الذين يرغبون في العيش في أوروبا مع إمكانية التقدم للجنسية بعد فترة قصيرة. | **ملخص:** - **Golden Visa اليونان:** استثمار عقاري منخفض نسبياً، لا يتطلب الإقامة الفعلية، حدود تأجير صارمة في البداية، تكلفة معيشة أقل. - **تأشيرة D7 البرتغال:** لا تحتاج إلى استثمار كبير إذا كان لديك دخل ثابت، تتطلب إقامة فعلية جزئية، مرونة أكبر في استخدام العقارات، جودة حياة أعلى وتكاليف معيشة مرتفعة. اختر البرنامج الذي يتماشى مع أهدافك المالية ونمط حياتك المستقبلي.
چرا اقامت از طریق سرمایهگذاری هنوز در سال ۲۰۲۶ مهم است
اروپا همچنان افراد با ثروت خالص بالا را که به دنبال تحرک، محیطی باثبات و کیفیت زندگی هستند جذب میکند. اجازهنامه اقامتی که از طریق سرمایهگذاری دریافت میشود نه تنها حق زندگی و کار در منطقه شنگن را برای شما فراهم میآورد، بلکه مسیرهای شهروندی آینده، فرصتهای برنامهریزی مالیاتی و دسترسی به مراقبتهای بهداشتی سطح جهانی را نیز باز میکند. در سال ۲۰۲۶ دو مقصد محبوب مدیترانهای – یونان و پرتغال – مسیرهای متمایزی ارائه میدهند که هر کدام نقاط قوت و محدودیتهای خاص خود را دارند.
ویزای طلایی یونان – آنچه باید بدانید
آستانهها و سطوح سرمایهگذاری
دولت یونان یک مدل سرمایهگذاری ملکی با سطوح مختلف را حفظ میکند. برای واجد شرایط شدن باید املاکی خریداری کنید که یکی از مقادیر حداقل زیر را داشته باشد:
- €250,000 – سطح پایه، برای اکثر مناطق قابل استفاده است.
- €400,000 – امکان خرید در مناطق ساحلی یا جزیرهای با قیمت بالاتر را فراهم میکند.
- €800,000 – دسترسی به پروژههای برتر و واحدهای بزرگتر را اعطا میکند.
تمام خریدها باید با سند پاک انجام شوند و ملک حداقل به مدت پنج سال نگهداری شود. این ویزا یک اجازهنامه اقامتی تجدیدپذیر پنجساله است که تحرک کامل در شنگن را فراهم میکند.
مراحل درخواست و هزینههای جاری
فرآیند معمولاً این مراحل کلیدی را دنبال میکند:
- یک ملک واجد شرایط را انتخاب کنید (Resida Global میتواند بازدیدها و بررسیهای قانونی را ترتیب دهد).
- قرارداد خرید را امضا کرده و وجوه را انتقال دهید.
- پوشه ویزا را ارسال کنید – شامل اثبات منابع مالی، بیمه سلامت، سابقه کیفری پاک و هزینه دولتی €2,000.
- در مصاحبهای در اداره پلیس محلی شرکت کنید.
- کارت اقامت را ظرف سه تا چهار ماه دریافت کنید.
علاوه بر قیمت ملک، انتظار هزینههای قانونی بین €3,000‑€5,000، هزینه نوتاری حدود €1,500 و مالیات سالانه املاک (ENFIA) که بهطور متوسط 0.2 % از ارزش ارزیابیشده است را داشته باشید.
قوانین اجاره و بازدهیهای مورد انتظار
قانون یونان اجارههای کوتاهمدت (مانند Airbnb) را برای واحدهای ویزای طلایی ممنوع میکند. مالکان فقط میتوانند به مستأجرین بلندمدت اجاره دهند، که معمولاً بازده ناخالص اجاره را در آتن و جزایر بین ۳‑۵ % سالانه محدود میسازد. این محدودیت به حفظ مسکنهای جامعه کمک میکند اما همچنین به این معناست که سرمایهگذاران باید جریان نقدی کمتر را در محاسبات خود لحاظ کنند.
ویزای D7 پرتغال – مسیر جدید پس از تغییر ویزای طلایی
نیازهای درآمدی به جای خرید ملک
در اکتبر ۲۰۲۳ پرتغال سرمایهگذاری در املاک مسکونی را از برنامه ویزای طلایی خود حذف کرد. پرطرفدارترین گزینه جایگزین برای سرمایهگذاران غیر اتحادیه اروپا اکنون ویزای D7 «درآمد غیرفعال» است. به جای خرید خانه، متقاضیان باید درآمد ثابت و دورهای نشان دهند که برابر یا بیش از €8,460 در سال برای متقاضی اصلی باشد (حدود €705 در ماه). هر یک از اعضای خانواده اضافه حدود €2,700 each.
فرآیند درخواست و هزینهها
مسیر D7 به شرح زیر پیش میرود:
- جمعآوری مدارک درآمد غیرفعال – صورتحسابهای بازنشستگی، قراردادهای اجاره، سود سهام یا بهره.
- دریافت بیمه سلامت خصوصی که پوشش پرتغال را فراهم کند.
- ارسال درخواست به کنسولگری پرتغالی (یا SEF در لیسبون) همراه با هزینه دولتی €5,000 بهعلاوه هزینه کارت بیومتریک €2,500.
- ورود به پرتغال و اقامت حداقل چهار ماه در سال اول.
- تمدید سالانه برای دو سال بعد؛ پس از پنج سال میتوانید برای اقامت دائم و نهایتاً تابعیت درخواست دهید (حداقل شش‑year residence).
اگرچه خرید ملک الزامی نیست، بسیاری از دارندگان ویزای D7 برای تکمیل سبک زندگی خود املاک پرتغالی میخرند. هیچ محدودیتی برای اجارههای کوتاهمدت وجود ندارد، بنابراین سرمایهگذاران میتوانند بازده ۴‑6 % در لیسبون یا پورتو ایجاد کنند.
آزادی اجاره و گزینههای سرمایهگذاری
ویزای D7 هیچ محدودیتی بر نحوه استفاده از ملکی که مالک آن هستید اعمال نمیکند. میتوانید آن را در پلتفرمهایی مانند Airbnb اجاره دهید، از طریق قراردادهای سنتی، یا برای استفاده شخصی خالی نگه دارید. این انعطافپذیری اغلب باعث میشود D7 برای دیجیتال نومادها و بازنشستگانی که قصد تکمیل درآمد خود را دارند جذابتر باشد.
مقایسهٔ کنار هم
| جنبه | ویزای طلایی یونان | ویزای D7 پرتغال |
|---|---|---|
| حداقل تعهد مالی | خرید ملک به ارزش €250,000 | درآمد غیرفعال سالانه €8,460 |
| مدت اقامت | مجوز تجدیدپذیر ۵‑ساله | تمدید یکساله، تا ۵ سال برای اقامت دائم |
| مسیر به شهروندی | پس از ۷ سال اقامت قانونی | پس از ۶ سال (۵ سال اقامت + آزمون زبان) |
| محدودیتهای اجاره | اجارههای کوتاهمدت مجاز نیستند | آزادی کامل – کوتاه یا بلند مدت |
| بازده ناخالص معمولی اجاره | ۳‑۵٪ (فقط بلندمدت) | ۴‑۶٪ (اجاره کوتاهمدت ممکن است) |
| کل هزینه سال اول (شامل کارمزدها، مالیاتها) | ≈€260k–€820k + €7k‑€10k هزینههای قانونی و مالیاتی | ≈€9k اثبات درآمد + €7.5k کارمزدها؛ ملک اختیاری |
ملاحظات سبک زندگی
- آب و هوا: هر دو کشور از آبوهوای مدیترانهای لذت میبرند، اما یونان جزایر بیشتری دارد و زندگی آرامتری ارائه میدهد، در حالی که پرتغال نسیمهای اقیانوس اطلس را با زندگی شهری پرجنبوجوش ترکیب میکند.
- هزینهٔ زندگی: یونان به طور کلی برای خریدهای روزمره و غذا ارزانتر است؛ شهرهای بزرگ پرتغال گرانترند اما همچنان کمتر از اکثر پایتختهای غرب اروپا هستند.
- زبان: در مناطق گردشگری هر دو کشور انگلیسی بهطور گستردهای صحبت میشود، اما یادگیری یونانی یا پرتغالی ادغام را آسانتر میکند.
- بهداشت و درمان: یونان پس از سه سال اقامت پوشش بهداشتی عمومی ارائه میدهد؛ پرتغال گزینههای خصوصی و عمومی با کیفیت بالا را از روز اول برای ساکنان فراهم میکند.
- آزادی سفر: هر دو پاسپورت دسترسی کامل به شنگن را میدهند، اما شهروندی پرتغالی همچنین شامل سفر بدون ویزا به کشورهای غیر اروپایی بیشتری است.
انتخاب بین یونان و پرتغال در نهایت به سبک سرمایهگذاری شما بستگی دارد. اگر خرید ملکی ملموس با آستانه واضح بر پایه یورو را ترجیح میدهید و با اجاره طولانیمدت راحت هستید، ویزای طلایی یونان همچنان ساده است. اگر درآمد منفعل قابل اطمینان دارید، به انعطافپذیری اجاره اهمیت میدهید یا مایلید سرمایه خود را در املاک قفل نکنید، ویزای D7 پرتغال مسیر سازگارتری ارائه میدهد.
نتیجهگیری
هر دو یونان و پرتغال در سال ۲۰۲۶ مسیرهای اقامتی جذابی ارائه میدهند، اما برای پروفایلهای مختلف سرمایهگذار مناسب هستند. با تخصص Resida Global میتوانید مدارک را مدیریت کنید، ملک مناسب را انتخاب یا منابع درآمدی را تأیید کنید و با اطمینان گام خود را در اروپا محکم کنید.
سوالات متداول
حداقل مبلغ مورد نیاز برای دریافت ویزای طلایی یونان در سال ۲۰۲۶ چقدر است؟
پایهٔ پایینترین سطح، خرید ملکی مسکونی به ارزش €250,000 که معیارهای برنامه را برآورده کند، میطلبد.
آیا میتوانم ملک ویزای طلایی یونان خود را در Airbnb اجاره دهم؟
خیر. قانون یونان اجارههای کوتاهمدت برای واحدهای ویزای طلایی را ممنوع میکند؛ تنها اجارههای طولانیمدت مجاز هستند.
ویزای D7 پرتغال چگونه با ویزای طلایی قبلی آن متفاوت است؟
ویزای D7 بر پایهٔ درآمد است و نیاز به اثبات حداقل €8,460 درآمد منفعل سالانه دارد، در حالی که ویزای طلایی قدیمی نیازمند سرمایهگذاری ملکی به ارزش €500,000 بود (که اکنون حذف شده).
کدام گزینه مسیر سریعتر به شهروندی را ارائه میدهد، یونان یا پرتغال؟
پرتغال معمولاً پس از شش سال اقامت (پنج سال بهاضافه آزمون زبان) شهروندی را اعطا میکند، در حالی که یونان برای این منظور هفت سال نیاز دارد.
آیا برای درخواست هر یک از برنامهها باید شهروند اتحادیهٔ اروپا باشم؟
خیر. هم ویزای طلایی یونان و هم ویزای D7 پرتغال برای افراد غیر اتحادیهٔ اروپا که شرایط مالی و مستندات مورد نیاز را داشته باشند، باز هستند.
مشاوره رایگان دریافت کنید
بگذارید تیم متخصص ما کشور و ملک مناسب هدف شما در زمینه املاک خارجی، اقامت یا شهروندی را ارزیابی کند — رایگان و بهصورت کامل.
