آیا خرید ملک در تایلند اقامت می‌آورد؟ (راهنمای 2026)

آیا واقعاً با سرمایه‌گذاری 3 میلیون باتی در ملک می‌توان اقامت تایلند گرفت؟ قوانین جدید 2025، سه افسانه رایج، فرآیند، هزینه‌ها و نمونه‌های واقعی املاک واجد شرایط اقامت — راهنمای Resida Global.

سال‌هاست شایعه‌ای دهان به دهان می‌چرخد که «هرکس در تایلند خانه بخرد اقامت می‌گیرد». تا سال 2025 این حرف درست نبود. اما با مقرراتی که از 1 اکتبر 2025 لازم‌الاجرا شد، اوضاع دگرگون شد: اکنون می‌توان با سرمایه‌گذاری ملکی به ارزش 3 میلیون بات (≈83,000 USD) یک اجازه اقامت یک‌ساله قابل تمدید دریافت کرد. با این حال بیشتر اطلاعاتی که در اینترنت می‌چرخد — مانند «فقط پروژه‌های طرف قرارداد»، «ساختمان قدیمی قبول نیست» یا «دو آپارتمان را جمع می‌کنی» — نادرست است. در این راهنما گام‌به‌گام توضیح می‌دهیم که قانون واقعاً چه می‌گوید.

پاسخ کوتاه: بله، اما. اگر یک واحد مسکونی تکمیل‌شده را به مبلغ حداقل 3,000,000 بات بخرید، می‌توانید اجازه اقامت یک‌ساله قابل تمدید بگیرید. این شهروندی یا اقامت دائم نیست؛ بلکه حق اقامتی است که تا زمانی که شرایط را رعایت کنید هر سال تمدید می‌شود.

ابتدا این سوءتفاهم بزرگ را برطرف کنیم

خرید ملک در تایلند هیچ‌گاه به‌تنهایی اقامت خودکار به همراه نداشته است. مسیرهایی که پیش از 2025 وجود داشتند یا بسیار گران بودند (ویزای سرمایه‌گذاری 10 میلیون باتی)، یا ویزای 10 ساله LTR که شرط دارایی/درآمد داشت، یا برنامه‌هایی مانند بازنشستگی و عضویت Elite که هیچ ارتباطی با املاک نداشتند.

این وضعیت در 1 اکتبر 2025 تغییر کرد. اداره مهاجرت تایلند با احکام شماره 237/2568 و 238/2568 برای نخستین بار یک مسیر «بودجه متوسط» ملک-به-اقامت گشود: یک ملک 3 میلیون باتی = حق اقامت سالانه قابل تمدید.

ویزای سرمایه‌گذاری 3 میلیون باتی: شرایط واقعی

منطق برنامه ساده است: سرمایه‌ای ماندگار به تایلند بیاور، در ازایش بمان. شرایطی که باید رعایت کنید عبارت‌اند از:

مبلغ: سرمایه‌گذاری باید حداقل 3,000,000 بات باشد. این سقف نیست بلکه کف است — بیشتر از آن آزاد است.
نوع ملک: یک condo/آپارتمان در سهمیه خارجی‌ها (freehold). خارجی‌ها می‌توانند حداکثر مالک 49% از مساحت قابل فروش یک ساختمان باشند؛ سند «foreign freehold» از همین سهمیه (foreign quota) صادر می‌شود.
باید تکمیل‌شده باشد: آپارتمان پیش‌فروش یا در حال ساخت تا زمان ثبت سند به حساب نمی‌آید. پیش‌پرداخت‌ها معتبر نیستند.
قدیمی یا نو فرقی ندارد: دست‌دوم یا نو، هر دو قابل قبول‌اند. ادعای «در ساختمان‌های قدیمی نمی‌شود» نادرست است — تنها شرط این است که ملک تکمیل‌شده و ثبت‌شده باشد.
فروشنده باید تایلندی باشد: فروشنده باید یا یک شهروند تایلندی باشد، یا یک شرکت با اکثریت تایلندی (سهم خارجی ≤49%).
تاریخ: انتقال/قرارداد باید در تاریخ 1 اکتبر 2025 یا پس از آن انجام شده باشد.
باید به نام شما ثبت شود: آپارتمان باید در اداره اراضی (Department of Lands) به نام شما به‌صورت foreign freehold ثبت شود.

ماهیت ویزا: اجازه ورود 90 روزه + سپس تمدید 12 ماهه که تا زمانی که مالکیت ملک را حفظ کنید هر سال تمدید می‌شود. نه شرط سنی دارد، نه شرط درآمد، نه گردش حساب بانکی. با این حال اجازه کار نمی‌دهد — نمی‌توانید در تایلند کار کنید. اعضای خانواده (همسر، فرزندان زیر 20 سال، والدین بالای 50 سال) پس از آنکه متقاضی اصلی تمدید 12 ماهه را دریافت کرد می‌توانند به پرونده اضافه شوند.

3 روش برای تأمین آن 3 میلیون

1 — خرید freehold: آپارتمانی در سهمیه خارجی به ارزش ≥3,000,000 بات (شفاف‌ترین و پرتأییدترین مسیر).
2 — اجاره ثبت‌شده (leasehold): اجاره بلندمدت ثبت‌شده با مدت بیش از 3 سال و ارزش کل قرارداد ≥3,060,000 بات.
3 — Sap-Ing-Sith (حق بهره‌برداری): حق بهره‌برداری ثبت‌شده بیش از 3 سال روی یک آپارتمان، خانه یا زمین، با پرداخت نقدی ≥3,000,000 بات.

همچنین گزینه اجاره باارزش ماهانه ≥85,000 بات + پرداخت نقدی نیز وجود دارد. در عمل امن‌ترین مسیر خرید freehold است.

افسانه‌ها در برابر واقعیت: 3 اشتباه بزرگ

❌ افسانه 1: «فقط اگر از پروژه‌های خاصی که دولت با آن‌ها قرارداد دارد بخری معتبر است.»
✅ واقعیت: فهرست پروژه/شرکت مورد تأیید دولت وجود ندارد. هر آپارتمان تکمیل‌شده‌ای که با معیارها مطابقت داشته باشد معتبر است. مشاور املاکی که می‌گوید «فقط پروژه‌های ما» احتمالاً شما را به سمت موجودی خودش هدایت می‌کند.

❌ افسانه 2: «در ساختمان‌های قدیمی نمی‌شود، فقط پروژه نوساز قبول است.»
✅ واقعیت: دست‌دوم هم کاملاً معتبر است. تنها محدودیت واقعی این است که آپارتمان باید تکمیل‌شده و ثبت‌شده باشد (در حال ساخت به حساب نمی‌آید). سن ساختمان اهمیتی ندارد.

❌ افسانه 3: «1.5 + 1.5 یا 1 + 2 میلیون می‌خرم و در مجموع به 3 میلیون می‌رسم، اقامت درمی‌آید.»
✅ واقعیت: جمع‌بستن ممنوع است. آستانه بر مبنای یک واحد سنجیده می‌شود؛ هر واحد دقیقاً حق یک ویزا ایجاد می‌کند و برای رسیدن به آستانه نمی‌توانید چند ملک را با هم ترکیب کنید.

مهم‌ترین جزئیات: یک آپارتمان به‌تنهایی باید ≥ 3 میلیون بات باشد. دو آپارتمان 1.5 میلیونی = 3 میلیون محسوب نمی‌شود، چون هیچ‌کدام به‌تنهایی از آستانه عبور نمی‌کند. گواهی وزارتخانه نیز تأیید می‌کند که یک ملک واحد آن 3 میلیون را تأمین کرده است — یعنی سیستم عملاً ترکیب کردن را از نظر فنی مسدود کرده است. منشأ این افسانه به احتمال زیاد چسباندن اشتباه عبارت «condo نوساز مورد تأیید» از ویزای قدیمی سرمایه‌گذاری 10 میلیون باتی به برنامه جدید است.

فرآیند درخواست: گام به گام

آپارتمان واجد شرایط را بخرید و سند را به نام خود منتقل کنید. در سهمیه foreign freehold، تکمیل‌شده، ≥3M بات، فروشنده تایلندی. انتقال باید پس از 1 اکتبر 2025 باشد.
گواهی وزارتخانه را دریافت کنید. یک «long-stay operator» معتبر سرمایه‌گذاری را تأیید و گواهی صلاحیت را از طریق وزارت گردشگری و ورزش (Turizm & Spor) صادر می‌کند (حدود 7 تا 10 روز کاری).
اجازه 90 روزه (فاز 1). نوبت اداره مهاجرت؛ در بانکوک معمولاً همان روز صادر می‌شود.
تمدید 12 ماهه (فاز 2). پیش از روز هفتادم از 90 روز درخواست داده می‌شود؛ تمدید یک‌ساله مبتنی بر سرمایه‌گذاری اعمال می‌شود.
هر سال تمدید + گزارش هر 90 روز. تا زمانی که مالکیت ملک را حفظ کنید تمدید سالانه؛ به‌علاوه گزارش نشانی هر 90 روز یک‌بار.

هزینه‌های رسمی (تقریبی): حدود 6,000 بات حق عضویت یک‌بار + حدود 27,000 بات در سال هزینه ویزا (به ازای هر نفر). به این‌ها هزینه‌های خرید ملک (عوارض انتقال، سند و غیره) و هزینه‌های گواهی/مشاوره جداگانه افزوده می‌شود.

خب، آیا همه تأیید می‌شوند؟ خیر.

در 5 ماه نخست برنامه، از بیش از 650 درخواست تنها حدود 220 تا 280 مورد تأیید شد — یعنی نرخ تأییدی در حدود 35%. رایج‌ترین دلایل رد: مدارک ناقص، ملک زیر 3 میلیون، آپارتمان هنوز در حال ساخت، و سوابق کیفری/مشکلات گذشته. این تصور که «پول را بستم، اقامت تضمینی است» اشتباه است؛ پرونده و انتخاب ملک باید درست انجام شود.

مقایسه با سایر مسیرها

مسیر 3 میلیونی تنها راه اقامت مرتبط با املاک در تایلند نیست. بسته به بودجه و هدف شما:

برنامه	سرمایه‌گذاری	حقی که می‌دهد	شرط شاخص
ویزای 3M بات (جدید، 2025)	≥3,000,000 بات (~83,000 USD)	اقامت 1 ساله، قابل تمدید	یک آپارتمان تکمیل‌شده؛ بدون شرط سن/درآمد؛ بدون اجازه کار
ویزای سرمایه‌گذاری 10M بات (قدیمی، 2014)	≥10,000,000 بات (~275,000 USD)	اقامت 1 ساله، قابل تمدید	condo نوساز، پول از خارج، نگهداری 3 ساله
ویزای LTR (10 ساله)	≥500,000 USD دارایی در تایلند (+1M USD مجموع)	اقامت بلندمدت 10 ساله	دارایی بالا + بیمه درمانی؛ معتبرترین

خلاصه: مسیر 3M برای «اقامت سطح ورودی» است، و LTR برای پروفایل‌های ثروتمند ثبات 10 ساله فراهم می‌کند. هیچ‌کدام مستقیماً شهروندی تایلند نمی‌دهند — مسیر رسیدن به پاسپورت تایلند بسیار طولانی و دشوار است.

برای چه کسانی منطقی است و برای چه کسانی نه؟

منطقی: کسانی که می‌خواهند مدت طولانی در تایلند زندگی/زمستان‌گذرانی کنند، بودجه ~83,000 USD به بالا دارند، و هم‌زمان برای بازده اجاره/رشد ارزش یک condo می‌خواهند؛ کسانی که هنوز به سن بازنشستگی نرسیده‌اند اما نمی‌خواهند درگیر شرایط درآمدی شوند.
احتیاط: کسانی که هدفشان کار کردن است (این ویزا اجازه کار نیست)؛ کسانی که به دنبال شهروندی/پاسپورت دوم هستند؛ کسانی که قصد دارند بودجه را به آپارتمان‌های کوچک تقسیم و سپس جمع کنند (نمی‌شود).

نمونه املاک واجد شرایط اقامت (3M بات و بالاتر)

ما در Resida Global آپارتمان‌های واجد شرایط اقامت را برای شما غربال می‌کنیم؛ اما اگر می‌خواهید خودتان هم ایده بگیرید، بزرگ‌ترین پلتفرم‌های آگهی تایلند در ادامه آمده‌اند. هنگام جست‌وجوی آپارتمان مناسب این فیلترها را اعمال کنید: قیمت ≥3,000,000 بات، مالکیت «Foreign Freehold / Foreign Quota»، و پروژه‌های تکمیل‌شده (completed / ready-to-move). بانکوک، پوکت و پاتایا بیشترین موجودی foreign freehold را دارند.

توجه: هر آگهی در این پورتال‌ها واجد شرایط اقامت نیست — آپارتمانی را که انتخاب کرده‌اید برای ما بفرستید تا واجد شرایط بودن آن (سهمیه، تکمیل، فروشنده) را رایگان بررسی کنیم.

پرسش‌های پرتکرار

3 میلیون بات چند دلار/یورو است؟

تقریباً حدود 83,000 USD / 77,000 EUR (نرخ ارز نوسان دارد). این مبلغ کف برای ویزای سرمایه‌گذاری است؛ بیشتر از آن آزاد است.

آیا این ویزا به من شهروندی می‌دهد؟

خیر. این فقط یک اجازه اقامت سالانه قابل تمدید است. شهروندی تایلند فرآیندی جداگانه، بسیار طولانی و دشوار است؛ به‌صورت خودکار با ملک به دست نمی‌آید.

اگر آپارتمان را بفروشم چه بر سر اقامتم می‌آید؟

ویزا مشروط به حفظ مالکیت ملک است. اگر ملک را واگذار کنید، حق تمدید را از دست می‌دهید.

آیا با این ویزا می‌توانم در تایلند کار کنم؟

خیر. این اقامت مبتنی بر سرمایه‌گذاری شامل اجازه کار نمی‌شود. اگر می‌خواهید کار کنید، به یک ویزای کاری جداگانه + work permit نیاز دارید.

آیا می‌توانم با دو آپارتمان کوچک در مجموع به 3 میلیون برسم؟

خیر. آستانه بر مبنای یک واحد ارزیابی می‌شود. برای اقامت، یک آپارتمان باید به‌تنهایی ≥3M بات باشد.

آیا آپارتمان off-plan (پیش‌فروش) به حساب می‌آید؟

تا زمانی که تکمیل و سندش ثبت نشود به حساب نمی‌آید. در لحظه درخواست، آپارتمان باید تمام‌شده و به نام شما ثبت‌شده باشد.

اقامت تایلند خود را با Resida Global بگیرید

ما بر اساس بودجه، هدف اقامتی و بازده اجاره شما، آپارتمان‌های واجد شرایط اقامت (foreign freehold، تکمیل‌شده، 3M+) را برایتان غربال می‌کنیم؛ گواهی وزارتخانه، انتقال سند و درخواست ویزا را از ابتدا تا انتها ما مدیریت می‌کنیم. آپارتمان اشتباه = درخواست ردشده + پول بلوکه‌شده. بیایید نخستین قدم را درست برداریم.

➜ مشاوره رایگان — از طریق واتساپ بنویسید (+90 532 395 99 25)

این محتوا صرفاً برای اطلاع‌رسانی عمومی است و مشاوره حقوقی نیست. قوانین ویزا ممکن است تغییر کند؛ پیش از اقدام، تأیید به‌روز را از یک اپراتور معتبر یا وکیل دارای مجوز تایلند دریافت کنید.