کدام کشور مدیترانه‌ای بالاترین بازده اجاره را ارائه می‌دهد؟

معرفی

سرمایه‌گذاران که به دنبال خانه دوم یا دارایی درآمدزا هستند، اغلب این سؤال را می‌پرسند: کدام کشور مدیترانه‌ای بالاترین بازده اجاره را ارائه می‌دهد؟ پاسخ بستگی به سه متغیر دارد – بازده ناخالصی که از اجاره انتظار دارید، مسیر اقامت یا تابعیت مرتبط با خرید، و مقررات محلی که بر اجاره‌های کوتاه‌مدت مانند Airbnb تأثیر می‌گذارند.

نحوه محاسبه بازده اجاره

برای هدف این تحلیل، ما از بازده ناخالص اجاره استفاده می‌کنیم که برابر است با اجاره سالانه‌ای که جمع‌آوری می‌کنید تقسیم بر قیمت خرید، به‌صورت درصدی بیان شده. اعداد خالص هزینه‌های عملیاتی، مالیات‌ها و کارمزدهای مدیریت را نادیده می‌گیرند – این موارد از ملک به ملک متفاوت هستند اما مقایسهٔ اولیه واضحی ارائه می‌دهند.

پروفایل کشورهای مختلف

ترکیه

ترکیه یکی از ساده‌ترین مسیرها به تابعیت را از طریق املاک ارائه می‌دهد. سرمایه‌گذاری حداقل $400,000 که به مدت حداقل سه سال نگهداری شود، شما را برای دریافت تابعیت ترکیه واجد شرایط می‌کند، اگرچه ترکیه عضو اتحادیهٔ اروپا نیست.

• بازده ناخالص معمولی اجاره: ۵٪ – ۷٪ در شهرهای ساحلی مانند آنتالیا و بودروم.
• قوانین Airbnb: اجاره‌های کوتاه‌مدت در سرتاسر کشور مجاز هستند، اما برخی شهرداری‌ها نیاز به مجوز گردشگری دارند. این فرآیند نسبت به کشورهای اتحادیهٔ اروپا نسبتاً سریع است.
• مراحل خرید ملک و دریافت تابعیت:
  1. یک حساب بانکی ترکیه باز کنید و وجوه را انتقال دهید.
  2. قرارداد خرید را امضا کنید و سند مالکیت (تاپو) را دریافت کنید.
  3. برای اجازه‌نامه اقامت درخواست دهید (اختیاری اما سرعت پردازش را افزایش می‌دهد).
  4. پس از سه سال مالکیت، درخواست تابعیت را به وزارت کشور ارائه کنید.

یونان

ویزای طلایی یونانی اجازه‌نامه اقامت اتحادیهٔ اروپا با اعتبار پنج ساله و قابل تمدید را برای خرید املاک حداقل €250,000 اعطا می‌کند. سطوح بالاتر (€400k و €800k) وجود دارند اما مزایای اقامتی را تغییر نمی‌دهند.

• بازده ناخالص اجاره معمولی: 3% – 4% برای قراردادهای بلندمدت. اجاره‌های کوتاه‌مدت می‌توانند بین 6% – 8% در مناطق توریستی برسند، اما دولت استفاده از Airbnb را برای واحدهایی که واجد شرایط ویزای طلایی هستند ممنوع کرده است.
• محدودیت‌های Airbnb: املاک خریداری‌شده تحت طرح ویزای طلایی نمی‌توانند در پلتفرم‌های کوتاه‌مدت فهرست شوند. مالکان باید برای دریافت مجوز جداگانه «اجاره گردشگری» اقدام کنند که محدود است و اغلب هزینه‌بر می‌باشد.
• مراحل اخذ اقامت:
  1. خرید ملکی که معیار €250k را برآورده کند.
  2. ثبت سند در اداره مالیات محلی.
  3. درخواست ویزای طلایی از نزدیک‌ترین کنسولگری یونان یا بخش پلیس در یونان.

اسپانیا

برنامه محبوب ویزای طلایی اسپانیا تا آوریل 2025 ادامه نخواهد داشت. تا آن زمان، خرید ملکی به ارزش €500,000 اقامت را برای سرمایه‌گذاران و خانواده‌هایشان فراهم می‌کرد. پس از این تغییر، خریداران جدید باید به مسیرهای دیگری مانند ویزای غیرسودآور یا ویزای دیجیتال نومد متکی شوند.

• بازده ناخالص اجاره معمولی: 4% – 6% در شهرهای بزرگ (مادرید، بارسلونا) و 5% – 7% در مناطق ساحلی مانند کوستا دل سول.
• قوانین Airbnb: اجاره‌های کوتاه‌مدت در اکثر شهرداری‌ها مجاز هستند اما بسیاری از شهرها (مثلاً بارسلونا، مادرید) محدودیت‌های سخت‌گیرانه‌ای برای صدور مجوز اعمال می‌کنند که می‌تواند تعداد روزهای اجاره یک واحد را محدود کند.
• مسیرهای فعلی اقامت:
  1. ویزای غیرسودآور – نیاز به اثبات درآمد غیرفعال کافی دارد، کار مجاز نیست.
  2. ویزای دیجیتال نومد – برای کارکنان از راه دور با قرارداد در خارج و حداقل حقوق ماهانه.

پرتغال

پرتغال در اکتبر 2023 ملک مسکونی را از طرح ویزای طلایی خود حذف کرد. رایج‌ترین مسیر اکنون ویزای D7 است که به جای خرید املاک، نیازمند اثبات درآمد غیرفعال منظم (مانند حقوق بازنشستگی، سود سهام) می‌باشد.

• درصد بازده ناخالص اجاره‌ای معمولی: 4% – 5% در لیسبن و پورتو؛ تا 6% در آلگاروه وقتی اجاره‌های کوتاه‌مدت مجاز هستند.
• قوانین Airbnb: اجاره‌های کوتاه‌مدت قانونی هستند، اما بسیاری از شهرداری‌ها (به‌ویژه لیسبن) نیاز به دریافت licence دارند و محدودیتی برای تعداد واحدها در هر ساختمان اعمال می‌کنند.
• مراحل اقامت از طریق D7:
  1. اثبات حداقل درآمد ماهانه (۷۶۰ یورو برای متقاضی اصلی، کمتر برای افراد تحت تکفل).
  2. یک حساب بانکی پرتغالی باز کنید و مدرک انتقال وجوه را ارائه دهید.
  3. در سفارت پرتغال درخواست بدهید؛ مجوز اقامت یک‌ساله دریافت کنید که قابل تمدید به دوره‌های دو ساله است.

مونته‌نگرو

اگرچه مونته‌نگرو عضو اتحادیه اروپا نیست، برنامه‌ای سریع برای اقامت مالکان املاک ارائه می‌دهد. طرح تابعیت از طریق سرمایه‌گذاری (CBI) در سال 2022 بسته شد، بنابراین فقط می‌توان با خرید ملک اقامت دریافت کرد.

• درصد بازده ناخالص اجاره‌ای معمولی: 5% – 6% در شهرهای ساحلی مانند بودوا و کوتور.
• قوانین Airbnb: اجاره‌های کوتاه‌مدت مجاز هستند، اما هر شهرداری ممکن است یک مجوز گردشگری طلب کند. اجرای این قوانین عموماً کمتر سختگیرانه از کشورهای عضو اتحادیه اروپا است.
• مراحل اقامت:
  1. خرید ملکی با ارزش حداقل €250,000 (یا €450,000 برای مکان‌های لوکس).
  2. سند را در سامانه ثبت زمین ثبت کنید.
  3. برای دریافت مجوز اقامت موقت درخواست دهید؛ پس از یک سال می‌توان آن را به‌عنوان مجوز بلندمدت تمدید کرد.

جدول مقایسه سریع

کشور	بازده ناخالص اجاره متوسط	مسیر اقامت / تابعیت	حداقل سرمایه‌گذاری	محدودیت‌های Airbnb
ترکیه	5% – 7%	شهروندی (دارای مدت ۳‑yr hold)	$400,000	مجاز با مجوز گردشگری در اکثر مناطق
یونان	3% – 4% (long‑term) / 6% – 8% (short‑term, non‑GV)	اقامت اتحادیه اروپا (ویزای طلایی)	€250,000	ممنوع در واحدهای ویزای طلایی؛ نیاز به مجوز جداگانه برای کوتاه‌مدت
اسپانیا	4% – 6% (city) / 5% – 7% (coast)	ویزای غیر سودآور / دیجیتال‑Nomad visa	N/A (property not required for residency)	نیاز به مجوز؛ بسیاری از شهرها روزهای سال را محدود می‌کنند
پرتغال	4% – 5% (Lisbon/Porto) / up to 6% (Algarve)	ویزای درآمد منفعل D7	N/A (property not required for residency)	قانونی با مجوز؛ برخی محدودیت‌های شهری اعمال می‌شود
مونته‌نگرو	5% – 6%	اقامت تجدیدپذیر (مرتبط با ملک)	€250,000 (استاندارد) / €450,000 (لوکس)	مجاز با مجوز گردشگری؛ اجرای کمتر

کدام کشور در بازده پیشرو است؟

اگر بازده خالص اجاره تنها معیار باشد، **ترکیه و مونته‌نگرو** به طور مستمر بالاترین بازده ناخالص را نشان می‌دهند (5%‑7%). هر دو بازار از قیمت‌های خرید نسبتاً پایین در مقایسه با اروپای غربی و سیاست‌های انعطاف‌پذیر اجاره کوتاه‌مدت بهره‌مند هستند.

آستانه جذاب ویزای طلایی یونان توسط ممنوعیت Airbnb برای واحدهای واجد شرایط خنثی می‌شود، که بازده بالقوه را کاهش می‌دهد مگر اینکه در ملکی جداگانه سرمایه‌گذاری کنید که بتوان آن را با مجوز برای اجاره‌های گردشگری استفاده کرد. اسپانیا و پرتغال بازدهی قوی (4%‑6%) ارائه می‌دهند اما برای اقامت نیاز به دریافت ویزاهای مبتنی بر درآمد دارند نه فقط مالکیت ملک.

سرمایه‌گذاران باید عوامل غیرمالی را نیز در نظر بگیرند: شهروندی یا اقامت اتحادیه اروپا، معاهدات مالیاتی، ثبات بازار و بار اداری دریافت مجوزها. به عنوان مثال، یک شهروند ترکی می‌تواند بدون ویزا به بسیاری از کشورها سفر کند اما از آزادی حرکت در اتحادیه اروپا بهره‌مند نیست؛ دارنده ویزای طلایی یونان دسترسی شنگن را کسب می‌کند.

در Resida Global، ما به مشتریان کمک می‌کنیم تا این متغیرها را مقایسه کنند، مدل‌های جریان نقدی را اجرا کرده و مدارک را مدیریت نمایند – از خرید ملک تا درخواست مجوزها – تا بتوانید بازاری که با اهداف مالی و ترجیحات سبک زندگی‌تان همخوانی دارد انتخاب کنید.

نتیجه‌گیری

به طور کلی، ترکیه در حال حاضر بالاترین بازده اجاره را همراه با مسیر واضح شهروندی ارائه می‌دهد، در حالی که مونته‌نگرو برای سرمایه‌گذارانی که به دنبال اقامت نزدیک به اتحادیه اروپا بدون بوروکراسی برنامه‌های اروپایی هستند، به‌طور نزدیکی دنبال می‌شود. یونان، اسپانیا و پرتغال بازدهی پایدار دارند اما با قوانین سختگیرانه‌تر اجاره کوتاه‌مدت یا مسیرهای اقامتی که وابسته به خرید ملک نیستند همراه‌اند.

سوالات متداول

تفاوت بازده اجاره ناخالص و خالص چیست؟

بازده ناخالص، کرایه سالانه تقسیم بر قیمت خرید است که هزینه‌ها را در نظر نمی‌گیرد. بازده خالص هزینه‌هایی مانند مالیات‌ها، کارمزدهای مدیریت، بیمه و نگهداری را از آن کم می‌کند.

آیا می‌توانم با خرید ملک در یونان شهروندی دریافت کنم؟

خیر. ویزای طلایی یونان اجازه اقامت تجدیدپذیر پنج‌ساله در اتحادیه اروپا را می‌دهد، نه شهروندی. برای دریافت شهروندی نیاز به چندین سال اقامت قانونی و تسلط بر زبان است.

آیا اجاره‌های کوتاه‌مدت در املاکی که برای برنامه شهروندی ترکیه خریداری شده‌اند، مجاز هستند؟

بله. اجاره‌های کوتاه‌مدت در سراسر ترکیه مجاز است، اگرچه برخی شهرداری‌ها نیاز به دریافت مجوز گردشگری دارند. سرمایه‌گذاری $400k می‌تواند برای تولید درآمد از طریق Airbnb استفاده شود در حالی که شما در مسیر شهروندی پیش می‌روید.

پایان ویزای طلایی اسپانیا چه تأثیری بر سرمایه‌گذاران ملکی دارد؟

پس از آوریل ۲۰۲۵ خریداران جدید نمی‌توانند از طریق سرمایه‌گذاری در املاک اقامت دریافت کنند. اگر نیاز به اقامت قانونی داشته باشند، سرمایه‌گذاران باید از ویزاهای دیگر (غیرسودآور یا دیجیتال‑نوما) استفاده کنند، اما مالکیت ملک همچنان بدون محدودیت باقی می‌ماند.

Resida Global برای سرمایه‌گذاران خارجی چه خدماتی ارائه می‌دهد؟

Resida Global در تحقیق بازار، انتخاب ملک، مذاکرات خرید، درخواست‌های اقامت یا تابعیت و دریافت مجوزهای اجاره کوتاه‌مدت کمک می‌کند و فرآیند کاملاً یکپارچه‌ای را تضمین می‌نماید.