Получение вида на жительство в ЕС без покупки недвижимости: 5 реальных альтернатив на 2026 год
Испания закрыла программу Golden Visa, Португалия отменила получение вида на жительство через недвижимость. Как получить вид на жительство в ЕС в 2026 году без покупки недвижимости? Пять стран с вариантами получения ВНЖ через пассивный доход, открытие компании и стартапы.
На протяжении многих лет самым коротким путем к получению вида на жительство в Европе была покупка недвижимости: программы Golden Visa предоставляли возобновляемый вид на жительство за покупку жилья определенной стоимости. Однако в период 2023–2026 годов эта возможность во многом закрылась: Португалия исключила недвижимость из программы в 2023 году, а Испания полностью отменила Golden Visa в апреле 2025 года. Хорошая новость заключается в том, что в ЕС по-прежнему существует несколько законных способов получить вид на жительство без покупки недвижимости. В этом руководстве мы сравниваем 5 актуальных на 2026 год вариантов, основанных на официальном законодательстве.
Почему пути к проживанию без недвижимости вышли на первый план?
Рост цен на недвижимость и локальные жилищные кризисы заставили многие страны ЕС отказаться от моделей «вида на жительство в обмен на инвестиции». Вместо этого укрепились пути к получению ВНЖ, основанные на пассивном доходе, создании бизнеса/компании и инновационных стартапах. Эти пути требуют не блокировки капитала в недвижимости, а создания реального дохода или экономической деятельности — и часто обходятся значительно дешевле.
Сравнительная таблица 2026 года
| Страна | Путь | Основное условие | Статус в ЕС | Результат |
|---|---|---|---|---|
| 🇮🇹 Италия | Elective Residence | Пассивный доход ~€32.000/год | Член ЕС (Шенген) | ПМЖ через 5 лет, гражданство через 10 лет |
| 🇧🇬 Болгария | Торговое представительство (TRO) / Пенсия | Выручка компании ~€52.000 или пенсия | Член ЕС | ПМЖ через 5 лет |
| 🇷🇴 Румыния | ВНЖ через регистрацию компании | Румынская компания + бизнес-план | Член ЕС | ПМЖ через 5 лет |
| 🇪🇪 Эстония | Компания / стартап | €65.000 собственного капитала или стартап | Член ЕС (Шенген) | Возобновляемый ВНЖ → ПМЖ |
| 🇱🇹 Литва | Виза для стартапов | Инновационный проект (без требования к капиталу) | Член ЕС (Шенген) | Возобновляемый ВНЖ → ПМЖ |
1. Италия — Elective Residence (Residenza Elettiva)
Это виза, предназначенная для тех, кто хочет жить в Италии без работы, на пассивный доход. Вам необходимо подтвердить регулярный и стабильный доход (около €32.000 в год для одного человека, больше для пары), например, от аренды, дивидендов или пенсии. Покупка недвижимости не является обязательной; достаточно долгосрочного договора аренды. Подробности см. на странице услуг Италии Elective Residence.
2. Болгария — ВНЖ через компанию (TRO) или пенсию
Существующую и действующую не менее 2 лет компанию вы можете использовать для открытия Торгового представительства (TRO) в Болгарии и получения вида на жительство ЕС — недвижимость не требуется, плюс действует льгота по налогу в размере 10%. Альтернативой является отдельный путь для пенсионеров с регулярным доходом. См. Bulgarian TRO и визу для пенсионеров.
3. Румыния — ВНЖ через регистрацию компании
Вы можете зарегистрировать компанию в Румынии и получить вид на жительство как руководитель/инвестор. Это вариант, член ЕС, с низкими затратами и близкий к Турции. См. ВНЖ через компанию в Румынии.
4. Эстония — Цифровое государство, компания и стартап
С помощью e-Residency вы можете полностью управлять своей компанией онлайн; для получения реального физического ВНЖ можно использовать инвестиции в компанию (~€65.000 собственного капитала) или визу для стартапа. Важно: e-Residency сама по себе не является разрешением на проживание. См. Эстония e-Residency и ВНЖ.
5. Литва — Виза для стартапов
Если у вас есть инновационная бизнес-идея, Литовская виза для стартапов обеспечивает без требования к фиксированному капиталу вид на жительство в ЕС. Идеально подходит для технологичных и масштабируемых предприятий. См. Литовская виза для стартапов.
Какой вариант подходит вам?
- Если у вас есть регулярный пассивный доход → Италия Elective Residence
- Если у вас есть действующая компания → Болгария TRO или Румыния
- Если вы на пенсии → Болгария или Италия
- Если у вас есть инновационный стартап → Литва или Эстония (стартап)
Чтобы увидеть суммы инвестиций, сроки и результаты всех этих путей в одном месте, вы можете ознакомиться с нашей страницей сравнения видов на жительство и гражданства.
С Resida Global
Resida Global управляет всем процессом — от выбора правильной страны и пути до подачи документов, юридического контроля и получения карты ВНЖ — на турецком языке. Свяжитесь с нами для бесплатной оценки.
Часто задаваемые вопросы
Действительно ли можно получить ВНЖ в ЕС без покупки недвижимости?
Да. Путь через Италию (пассивный доход), Болгарию/Румынию (компания) и Эстонию/Литву (стартап) не требует покупки недвижимости. Программы ВНЖ за недвижимость в Португалии и Испании были закрыты в 2023–2025 годах.
Какой путь самый дешевый?
Если у вас есть инновационный стартап, Литовская виза для стартапов не требует фиксированного капитала. Для владельцев действующих компаний Болгария TRO и Румыния являются вариантами с низкими затратами.
Ведет ли этот ВНЖ к гражданству?
В большинстве стран ЕС после 5 лет постоянного проживания открывается путь к получению гражданства примерно через ~10 лет (зависит от страны). Италия требует 10 лет, многие другие страны имеют схожие сроки.
Получите бесплатную консультацию
Наша команда экспертов бесплатно подберёт страну и объект под вашу цель.
