Где в Средиземноморье самая высокая доходность аренды?

Введение

Для инвесторов, рассматривающих покупку недвижимости в Средиземноморье, ключевой вопрос – где получить наибольшую чистую прибыль от сдачи в аренду. Ответ зависит не только от уровня арендных ставок, но и от требований к получению вида на жительство (или гражданства), налогового режима и ограничений по краткосрочной аренде, таких как Airbnb.

Краткий обзор стран

• Турция – программа гражданства за инвестиции от $400 000 при условии удержания недвижимости минимум три года. Не входит в ЕС.
• Греция – «золотая виза» с порогом €250 000, €400 000 и €800 000; 5‑летний вид на жительство, продлеваемый. Краткосрочная аренда запрещена для единиц, получивших ГВ.
• Черногория – покупка недвижимости дает право на возобновляемый вид на жительство; страна не входит в ЕС, валюта – евро. Программа гражданства (CBI) закрыта в 2022 году.
• Испания – программа «золотой визы» прекращена с апреля 2025 года; сейчас резидентство возможно через нелуминирующую или цифровую номадскую визу. Краткосрочная аренда регулируется региональными законами.
• Португалия – с октября 2023 года жилье более не считается основанием для «золотой визы». Резидентство можно получить по D7 (доход от пассивных источников). Краткосрочная аренда разрешена, но требует лицензии.

Сравнительная таблица ключевых параметров

Страна	Минимальная инвестиция	Вид на жительство / гражданство	EU‑статус	Разрешена Airbnb?	Средняя валовая доходность аренды
Турция	$400 000	Гражданство после 3 лет удержания	Нет	Разрешена (с лицензией)	6‑8 %
Греция	€250 000 – €800 000	5‑летний ВНЖ, продлевается	Да (Шенген)	Запрещена для ГВ‑единиц	4‑5 % (с учётом ограничений)
Черногория	≈ €150 000 (в зависимости от региона)	Возобновляемый ВНЖ	Нет	Разрешена, но требуется муниципальная регистрация	7‑9 %
Испания	— (золотая виза закрыта)	Нелуминирующая/цифровой номад	Да (Шенген)	Разрешена в туристических зонах, но с лимитами по ночёвкам	5‑7 %
Португалия	— (жилье не учитывается)	D7 – резидентство по пассивному доходу	Да (Шенген)	Разрешена после получения лицензии «Alojamento Local»	5‑6 %

Подробный разбор стран

Турция: высокий доход и гибкая виза

Инвестиции в новостройку стоимостью от $400 000 позволяют получить турецкое гражданство после трёх лет владения. Рынок аренды туристических районов (Анталия, Бодрум) демонстрирует стабильный спрос; средняя заполняемость 70‑80 % в высокий сезон. При правильном выборе объекта валовая доходность может достигать 8 %, а чистая – около 5‑6 % после учёта налогов и обслуживания.

Airbnb официально разрешён, однако требуется регистрация в муниципальном реестре и уплата туристического налога (около 10 %).

Греция: «золотая виза», но ограничения на краткосрочную аренду

Вложив от €250 000, инвестор получает пятилетний вид на жительство с правом безвизового передвижения по Шенгенской зоне. Основная проблема – закон 2022 года запрещает сдавать в аренду через платформы типа Airbnb квартиры, полученные в рамках программы «золотая виза». Это снижает потенциальный доход до традиционного долгосрочного уровня (4‑5 % валовой).

Для тех, кто планирует долгосрочную аренду жилой недвижимости в Афинах или на Крите, Греция остаётся привлекательным вариантом благодаря стабильному спросу от экспатов и студентов.

Черногория: высокий доход, но без доступа к ЕС

Хотя Черногория не входит в Европейский союз, её использование евро делает расчёты простыми. Инвестиции от €150 000 дают право на возобновляемый вид на жительство, а покупка недвижимости в прибрежных городах (Будва, Котор) обеспечивает одну из самых высоких доходностей в регионе – до 9 % валовой.

Краткосрочная аренда допускается без особых ограничений, однако требуется регистрация объекта в местной службе туризма и уплата налога на туристический доход (12‑15 %).

Испания: новые визовые пути и региональные ограничения Airbnb

С отменой «золотой визы» инвесторы могут оставаться в стране по нелуминирующей или цифровой номадской визе. Это не привязывает их к недвижимости, но открывает возможность арендовать жильё без необходимости получения ВНЖ.

В популярных туристических регионах (Коста‑Брава, Канарские острова) доходность от краткосрочной аренды варьируется 5‑7 % валовой. Однако многие муниципалитеты вводят лимиты на количество ночей в году (обычно 90‑120), что следует учитывать при расчётах.

Португалия: D7 и лицензия «Alojamento Local»

После выхода недвижимости из программы «золотой визы», инвесторы могут оформить резидентство по схеме D7, доказывая пассивный доход (пенсии, дивиденды). При этом покупка квартиры в Лиссабоне или Алгарве всё ещё остаётся выгодным вложением.

Для сдачи через Airbnb требуется лицензия «Alojamento Local», которая выдаётся после проверки соответствия жилья нормативам (площадь, пожарная безопасность и т.д.). После получения лицензии валовая доходность составляет 5‑6 % в крупных городах и до 7 % на побережье.

Как рассчитать реальную чистую доходность?

Для всех стран важно учитывать:

• Налог на прибыль от аренды (от 15 % в Турции до 28 % в Испании).
• Годовые расходы на обслуживание, страхование и управляющую компанию (около 10‑12 % от дохода).
• Возможные ограничения по количеству ночей в году (Испания, Португалия).
• Колебания курса валюты – особенно актуально для инвесторов из стран с нестабильным рублем.

Чистая доходность обычно составляет 60‑70 % от валовой. Например, объект в Будве с валовой 8 % даст чистую около 5‑5,5 % после всех расходов.

Роль Resida Global

Агентство Resida Global помогает подобрать оптимальный объект, оформить все необходимые визовые и налоговые документы, а также получить лицензии для краткосрочной аренды. Мы сопровождаем клиентов от первого осмотра до получения вида на жительство.

Заключение

Если ваша цель – максимальная доходность от аренды, в текущих условиях лидером остаётся Черногория (7‑9 % валовой) и Турция (6‑8 %). Для инвесторов, которым важен доступ к Шенгенской зоне, Греция предлагает стабильный, но более скромный доход из‑за запрета Airbnb. Испания и Португалия сохраняют привлекательность благодаря развитой инфраструктуре для краткосрочной аренды, однако новые визовые ограничения требуют тщательного планирования.

Часто задаваемые вопросы

Какая страна дает самую высокую доходность от аренды?

По текущим данным Черногория и Турция показывают наибольшую валовую доходность – до 9 % и 8 % соответственно.

Можно ли сдавать жильё через Airbnb в Греции?

Нет. Для квартир, полученных по программе «золотая виза», краткосрочная аренда запрещена законом.

Какие визовые программы доступны для инвесторов в Испании после 2025 года?

После отмены «золотой визы» доступны нелуминирующая резидентская виза и цифровая номад‑виза, а также традиционные студенческие и пенсионные варианты.

Нужна ли лицензия для сдачи недвижимости в Португалии?

Да. Для краткосрочной аренды через платформы типа Airbnb требуется лицензия «Alojamento Local», выдаваемая муниципалитетом после проверки соответствия жилья нормативам.

Как Resida Global может помочь при покупке недвижимости за границей?

Resida Global сопровождает процесс от выбора объекта до оформления виз, налоговых деклараций и получения лицензий на аренду, обеспечивая полную юридическую поддержку.