Греческая vs Португальская резиденция по инвестициям в 2026 году

Введение

Для состоятельных людей, желающих получить право на проживание в Европе, программы инвесторской резиденции остаются одним из самых популярных инструментов. На фоне изменений в законодательстве ключевыми вариантами в 2026 году являются греческая Golden Visa и португальская программа D7. В этой статье мы разберём, какие требования предъявляются к инвесторам, сколько стоит процесс, какие ограничения существуют для сдачи недвижимости в аренду и каковы особенности образа жизни в каждой стране.

Греческая программа «Golden Visa» в 2026 году

Требования к инвестициям

Состоящая из трёх уровней, греческая Golden Visa позволяет получить пятилетний вид на жительство, который подлежит продлению. Минимальная сумма инвестиций в недвижимость составляет:

• €250 000 – базовый уровень (все регионы страны);
• €400 000 – для недвижимости в прибрежных зонах и островах с повышенным спросом;
• €800 000 – для коммерческих объектов или крупномасштабных проектов.

Инвестиция должна быть сохранена минимум пять лет. При этом покупка недвижимости в рамках программы не даёт права на автоматическое получение гражданства, но обеспечивает свободный передвижения по Шенгенской зоне.

Процедура и сроки

• Подготовка документов (паспорт, справки о доходах, подтверждение источника средств) – 2‑4 недели;
• Покупка недвижимости и оплата налогов – от 1 до 2 месяцев;
• Подача заявления в иммиграционный сервис (обычно через лицензированного агента) – 1 неделя;
• Получение временного вида на жительство – 60‑90 дней после подачи.

Весь процесс обычно занимает от трёх до шести месяцев, если все документы в порядке.

Налоги и дополнительные расходы

Помимо стоимости недвижимости, инвестору необходимо оплатить:

• Налог на покупку (Transfer Tax) – 3 % от цены;
• Годовой налог на имущество (ENFIA) – от 0,1 % до 2 % в зависимости от стоимости и местоположения;
• Юридические услуги и сборы за оформление – примерно €5 000‑€8 000.

В целом суммарные затраты на стартовый пакет часто находятся в диапазоне €300 000‑€350 000, включая все комиссии.

Аренда недвижимости и ограничения

Согласно последним изменениям законодательства, сдавать квартиры, приобретённые по программе Golden Visa, в краткосрочную аренду через сервисы типа Airbnb запрещено. Инвесторы могут использовать только долгосрочную аренду (на срок более 12 месяцев), что несколько ограничивает доходность от недвижимости.

Португальская программа D7 (резиденция без инвестиций в недвижимость)

Ключевые требования

После отмены возможности получения Golden Visa через покупку жилья в октябре 2023 года, основной путь для инвесторов – это виза D7, ориентированная на лиц с пассивным доходом. Требования включают:

• Подтверждение стабильного ежемесячного дохода не менее 100 % от минимальной заработной платы Португалии (около €760 в месяц) для главного заявителя;
• Для супруга/супруги и детей – минимум 50 % от этой суммы на каждого члена семьи;
• Наличие достаточного банковского остатка (обычно рекомендуется иметь не менее €10 000‑€15 000 в португальском банке).

Источники дохода могут быть дивидендами, арендой недвижимости за границей, пенсионными выплатами или другими пассивными поступлениями.

Процедура получения разрешения

• Сбор документов (паспорт, выписки из банков, подтверждение доходов) – 2‑3 недели;
• Подача заявления в консульство Португалии за рубежом или напрямую в Службу иммиграции после прибытия – 1 неделя;
• Получение временного разрешения на проживание (обычно сроком 1 год) – 30‑60 дней;
• Продление до пятилетнего статуса и последующее получение ПМЖ – каждые 2 года при условии сохранения доходов.

Общий процесс занимает от 2 до 4 месяцев, в зависимости от скорости проверки финансовых документов.

Налоги и стоимость жизни

В Португалии нет обязательного налога за получение визы D7. Основные расходы – это:

• Годовой налог на доходы (IRS) – от 14,5 % до 48 % в зависимости от уровня дохода;
• Налог на имущество (IMI) для владельцев недвижимости в Португалии – 0,3‑0,45 % от оценочной стоимости;
• Страховка здоровья и административные сборы – около €500‑€800 в год.

Поскольку программа не требует вложений в португальскую недвижимость, стартовые затраты обычно ограничиваются только юридическими услугами (≈ €4 000‑€6 000) и переводом средств на банковский счёт.

Сравнительная таблица

Показатель	Греческая Golden Visa	Португальская D7
Минимальная инвестиция	€250 000 (недвижимость)	Нет инвестиций в недвижимость; доход ≥ €9 120/год
Срок первоначального вида на жительство	5 лет (с продлением)	1 год (можно продлить до 5 лет)
Право свободного передвижения по Шенгену	Да, при наличии ВНЖ	Да, при получении ПМЖ (после 5 лет)
Ограничения аренды недвижимости	Запрет на краткосрочную (Airbnb)	Нет ограничений, свободно сдавать в любой формат
Средняя стоимость старта (вкл. налоги, услуги)	€300 000‑€350 000	€5 000‑€8 000 + доказательство дохода

Качество жизни и возможности для инвесторов

Греция. Тёплый средиземноморский климат, развитая туристическая инфраструктура и относительно низкая стоимость жизни делают страну привлекательной для тех, кто планирует проводить большую часть года у моря. Система здравоохранения — публичная и частная, обе доступны по страховке. Однако язык может стать барьером за пределами крупных городов.

Португалия. Одна из самых высоких в Европе индексов качества жизни: безопасные города, англоязычная среда в туристических районах, отличная система здравоохранения (NHS) и развитый рынок недвижимости. Португалия также известна своей налоговой программой «Non‑Habitual Resident», позволяющей новым резидентам платить по льготной ставке до 10 лет.

Итоги: что выбрать?

Если у вас уже есть готовый капитал для покупки недвижимости в Европе и вы хотите быстро получить пятилетний статус с правом Шенгена, греческая Golden Visa — простой и проверенный вариант. Главное ограничение — невозможность сдавать объект в краткосрочную аренду.

Для тех, кто предпочитает гибкость, не желает связывать свои средства в недвижимости и готов продемонстрировать стабильный пассивный доход, португальская D7 предлагает более низкие стартовые затраты и возможность свободно сдавать любую собственность. Кроме того, налоговый режим NHR делает Португалию особенно привлекательной для пенсионеров и инвесторов.

В любом случае процесс получения визы требует точного соблюдения требований и подготовки большого пакета документов. Resida Global — международное агентство по недвижимости и резиденции, поможет подобрать оптимальный вариант, собрать документы и сопровождать вас на каждом этапе оформления.

Заключение

Выбор между греческой Golden Visa и португальской D7 зависит от ваших финансовых возможностей, планов по использованию недвижимости и предпочтений в образе жизни. Оцените инвестиционный бюджет, желаемый уровень свободы в аренде и долгосрочные цели — и сделайте осознанный шаг к европейскому резидентству.

Часто задаваемые вопросы

Какая минимальная сумма инвестиций требуется для греческой Golden Visa?

Минимальная инвестиция в недвижимость составляет €250 000. Есть также уровни €400 000 и €800 000 для более дорогих объектов.

Можно ли сдавать жильё, купленное по греческой программе, через Airbnb?

Нет, с 2023 года краткосрочная аренда (Airbnb) запрещена. Разрешена только долгосрочная аренда сроком более 12 месяцев.

Что такое португальская виза D7 и какие доходы нужны?

Виза D7 предназначена для лиц с пассивным доходом. Требуется минимум €760 в месяц (около €9 120 в год) для главного заявителя, плюс 50 % от этой суммы на каждого члена семьи.

Сколько времени занимает процесс получения греческой Golden Visa?

В среднем процесс занимает от трёх до шести месяцев: подготовка документов, покупка недвижимости и рассмотрение заявления в иммиграционном сервисе.

Какие налоговые преимущества есть у резидентов Португалии?

Резиденты могут воспользоваться режимом Non‑Habitual Resident (NHR), который позволяет платить по льготной ставке до 10 лет на определённые виды доходов, включая зарубежные пенсии и дивиденды.