โกลเดนวีซ่ากรีซด้วยเงิน €250,000: ความจริงของการแปลงอาคารพาณิชย์เป็นที่พักอาศัย (2026)

บนอินเทอร์เน็ตเรามักพบคำถามนี้อยู่บ่อยครั้ง: "ในกรีซมีการขายที่พักอาศัยที่แปลงมาจากอาคารพาณิชย์ในราคา 250,000 ยูโรจริงหรือ และซื้อแล้วได้สิทธิพำนักไหม?" คำตอบสั้น ๆ คือ: ใช่ นี่เป็นหมวดหมู่ที่เป็นจริงและเป็นทางการ หลังจากการปฏิรูปปี 2024 เกณฑ์ขั้นต่ำสุดของโกลเดนวีซ่ากรีซที่ 250,000 ยูโร ยังคงอยู่ได้เพียงสองกรณีพิเศษเท่านั้น — และกรณีที่สำคัญที่สุดคือ การแปลงอาคารพาณิชย์/อุตสาหกรรมให้เป็นที่พักอาศัย ในบทความนี้เราจะอธิบายกฎเกณฑ์ เงื่อนไข ต้นทุน ทำเล และกับดักต่าง ๆ อย่างครบถ้วนตั้งแต่ต้นจนจบ

สรุป: โกลเดนวีซ่ากรีซตอนนี้มีสามเกณฑ์ เกณฑ์มาตรฐานปรับขึ้นเป็น 400,000 และ 800,000 ยูโร แต่สำหรับโครงการ แปลงอาคารพาณิชย์→ที่พักอาศัย หรือ การบูรณะอาคารประวัติศาสตร์/ขึ้นทะเบียนอนุรักษ์ เกณฑ์ยังคงอยู่ที่ 250,000 ยูโร — และยิ่งไปกว่านั้นยังใช้ได้โดยไม่ขึ้นกับทำเล รวมถึงใจกลาง Athens ด้วย

การปฏิรูปปี 2024: ระบบใหม่สามเกณฑ์

ตั้งแต่เดือนกันยายน 2024 เป็นต้นมา การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อโกลเดนวีซ่ากรีซถูกแบ่งออกเป็นสามเขต/กรณี:

เกณฑ์	ที่ไหน / ในกรณีใด	เงื่อนไขหลัก
800,000 €	Attica (Athens, Piraeus), Thessaloniki, Mykonos, Santorini และเกาะใหญ่ ๆ (Crete, Rhodes, Corfu)	ที่พักอาศัยเดียว อย่างน้อย 120 m²
400,000 €	ส่วนที่เหลือของกรีซ (พื้นที่ที่มีประชากรต่ำกว่า 3,100 คน)	ที่พักอาศัยเดียว อย่างน้อย 120 m²
250,000 €	ไม่ว่าจะอยู่ทำเลใด — รวมถึงใจกลาง Athens/Thessaloniki	การแปลงอาคารพาณิชย์/อุตสาหกรรม→ที่พักอาศัย หรือ การบูรณะอาคารประวัติศาสตร์ที่ขึ้นทะเบียน

กล่าวคือ เงิน 250,000 ยูโรใช้ไม่ได้แล้วสำหรับการซื้ออพาร์ตเมนต์ "ธรรมดา" ทางเดียวที่จะเข้าเกณฑ์นี้ได้คือการซื้อ อาคารที่เคยใช้เชิงพาณิชย์ เช่น สำนักงาน/ร้านค้า/โกดัง/โรงงาน ที่ถูกแปลงเป็นที่พักอาศัยแล้ว (หรือบูรณะอาคารประวัติศาสตร์ที่ขึ้นทะเบียน)

หมวดหมู่ 250,000 ยูโรครอบคลุมอะไรบ้างกันแน่?

กฎหมาย (Law 5100/2024 ซึ่งแก้ไข Law 4251/2014) จำกัดเกณฑ์ที่ลดลงนี้ไว้ในสองสถานการณ์:

• การแปลงอาคารพาณิชย์ → ที่พักอาศัย: การเปลี่ยนอาคารที่มีการใช้งานหลักเป็นเชิงพาณิชย์ (สำนักงาน ร้านค้า โกดัง โรงแรม ฯลฯ) ให้เป็นที่พักอาศัย
• อาคารอุตสาหกรรมที่ทิ้งร้าง → ที่พักอาศัย: การแปลงอาคารอุตสาหกรรมที่ไม่ได้ใช้งานให้เป็นที่พักอาศัย
• การบูรณะอาคารประวัติศาสตร์/ขึ้นทะเบียน: การบูรณะอาคารที่อยู่ภายใต้การอนุรักษ์

หมวดหมู่นี้เป็นส่วนหนึ่งของนโยบายการฟื้นฟูอาคารที่ทิ้งร้างในใจกลางเมืองของกรีซ (การพัฒนาเมืองใหม่) รัฐบาลตั้งใจกำหนดเกณฑ์นี้ให้ต่ำ เพื่อทั้งเติมความมีชีวิตชีวาให้กับเศรษฐกิจและเพื่อเปลี่ยนอาคารที่ทรุดโทรมในใจกลางเมืองให้กลายเป็นที่พักอาศัย

เงื่อนไขที่ชัดเจน: รายละเอียดที่คนส่วนใหญ่มองข้าม

สาเหตุใหญ่ที่สุดที่ทำให้ใบสมัครในหมวดหมู่นี้ถูกปฏิเสธ คือการขาดเงื่อนไขทางเทคนิคดังต่อไปนี้:

• การแปลงต้องเสร็จสมบูรณ์ก่อนการยื่นสมัคร อาคารต้องถูกจัดประเภทใหม่อย่างเป็นทางการว่าเป็น "ที่พักอาศั" ทั้งในทะเบียนของเทศบาลและในโฉนดที่ดิน แนวคิดที่ว่า "ซื้ออาคารพาณิชย์ก่อนแล้วค่อยแปลงทีหลัง" มีความเสี่ยง วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือการซื้อยูนิตแบบ พร้อมเข้าอยู่ ที่แปลงเสร็จเรียบร้อยแล้ว
• ยูนิตที่พักอาศัยเดียว และอย่างน้อย 120 m² ต้องมีใบอนุญาตก่อสร้าง (building permit) ที่ถูกต้อง
• ต้องเหมาะสมและพร้อมเป็นที่พักอาศัย ต้องส่งมอบในสภาพที่สามารถเข้าอยู่ได้จริง
• ไม่ใช่ทุกอาคารที่แปลงได้ตามกฎหมาย กฎหมายผังเมืองของกรีซแตกต่างกันไปในแต่ละอาคาร บางอาคารไม่อนุญาตให้เปลี่ยนแปลงการใช้งาน และยูนิตในอาคารเหล่านั้นจะไม่เข้าเกณฑ์ ด้วยเหตุนี้ต้องยืนยันสถานะใบอนุญาตและผังเมืองกับทนายความเสมอ

การแปลงเหล่านี้ทำกันที่ไหน?

เนื่องจากหมวดหมู่ 250,000 ยูโรใช้ได้โดยไม่ขึ้นกับทำเล ผู้พัฒนาจึงมุ่งเป้าไปที่อาคารที่ทิ้งร้าง ในใจกลางเมืองที่มีมูลค่าสูงที่สุด โดยธรรมชาติ — เพราะด้วยเกณฑ์เดียวกันนี้ คุณจะได้ครอบครองที่พักอาศัยในเขตที่ปกติต้องใช้เงินถึง 800,000 ยูโร ทำเลที่โดดเด่น ได้แก่:

• ใจกลาง Athens: ย่านที่กำลังได้รับการฟื้นฟู เช่น Exarchia, Kypseli, Patisia, Akadimia Platonos
• Piraeus และพื้นที่ใกล้เคียง: Nikaia, Egaleo, Peristeri Piraeus กำลังเปลี่ยนเป็นศูนย์กลางที่พักอาศัยด้วยโครงการท่าเรือและโครงสร้างพื้นฐาน ในช่วงปีที่ผ่านมาราคาขายเพิ่มขึ้น 39.9%
• ใจกลาง Thessaloniki: มีสต็อกโครงการแปลงอาคารที่จริงจังและสอดคล้องกับเกณฑ์ 250,000 ยูโร

ขนาดของตลาดก็ไม่ควรมองข้าม: ธนาคารกลางแห่งกรีซ คาดการณ์ว่าการแปลงอาคารพาณิชย์ที่ทิ้งร้างจะสร้างที่พักอาศัยใหม่ 3,000–5,000 หน่วย ในเขตมหานคร Athens ภายในปี 2027 กล่าวคืออุปทานกำลังเติบโต แต่ก็ยังเป็นเซกเมนต์เฉพาะกลุ่ม

ต้นทุนที่แท้จริง: 250,000 ยูโรเป็นเพียงจุดเริ่มต้น

ต้นทุนรวมของการลงทุนต้องคำนวณโดยรวมค่าธุรกรรมและค่าดำเนินการที่บวกเพิ่มจากราคาทรัพย์สิน โดยทั่วไปจะมีต้นทุนเพิ่มเติมประมาณ 11–12% บวกจากราคาทรัพย์สิน:

• ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์: 3.09% (สำหรับการโอนมือสอง / ที่ไม่มี VAT)
• ค่าใช้จ่าย โนตารี การจดทะเบียนโฉนด และทนายความ
• ค่าธรรมเนียมรัฐ/การยื่นสมัครโกลเดนวีซ่า และค่าทำบัตรพำนัก
• ENFIA (ภาษีอสังหาริมทรัพย์รายปี) — ค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง
• ประกันสุขภาพ (จำเป็นสำหรับการยื่นสมัคร)

ดังนั้นสำหรับยูนิตราคา 250,000 ยูโร การจัดสรรงบประมาณรวมโดยประมาณ 278,000–282,000 ยูโร จึงเป็นเรื่องที่สมเหตุสมผล

ขั้นตอน: ทีละขั้น (ประมาณ 6 เดือน)

1. เลือกยูนิตที่เข้าเกณฑ์และแปลงเสร็จเรียบร้อยแล้ว จดทะเบียนเป็นที่พักอาศัยในโฉนด ≥120 m² มีใบอนุญาต เป็นยูนิตเดียว
2. การตรวจสอบทางกฎหมาย (due diligence) ยืนยันใบอนุญาต การเปลี่ยนแปลงการใช้งาน การจดทะเบียนโฉนด และสถานะผังเมืองกับทนายความ
3. เปิด เลขประจำตัวผู้เสียภาษีของกรีซ (AFM) + บัญชีธนาคาร
4. การโอนโฉนดและการชำระเงิน ชำระภาษีการโอนและค่าใช้จ่าย จดทะเบียนทรัพย์สินในนามของคุณ
5. การยื่นสมัครโกลเดนวีซ่า นัดหมายเก็บข้อมูลชีวมิติ ประกันสุขภาพ เอกสารต่าง ๆ
6. ออก บัตรพำนัก 5 ปี โดยทั่วไปกระบวนการจะเสร็จสมบูรณ์ภายในประมาณ 6 เดือนนับจากการซื้อทรัพย์สิน

ใครได้รับสิทธิบ้างและได้อะไรบ้าง?

ด้วยการลงทุนเพียงครั้งเดียว ครอบคลุมทั้งครอบครัวและได้รับสิทธิที่เข้มแข็ง:

• ครอบครัว: คู่สมรส/คู่ครองที่ได้รับการรับรอง บุตร อายุไม่เกิน 21 ปี (หากเป็นนักศึกษาเต็มเวลาถึงอายุ 24 ปี) และ บิดามารดาของทั้งสองฝ่าย สามารถรวมอยู่ในใบสมัครเดียวได้
• Schengen: เดินทางระยะสั้นในเขต Schengen ได้โดยไม่ต้องขอวีซ่าด้วยบัตรพำนัก
• ไม่มีข้อบังคับให้ต้องพำนัก: ไม่มีเงื่อนไขให้ต้องอาศัยอยู่ในกรีซเพื่อรักษาสิทธิพำนัก (หมายเหตุ: สำหรับการขอสัญชาติต้องมีถิ่นพำนัก 183 วันต่อปีเป็นเวลา 7 ปีต่างหาก)
• สิทธิพำนักที่ต่ออายุได้ทุก 5 ปี → เมื่อครบ 5 ปีได้สิทธิพำนักถาวร และเมื่อครบ 7 ปี (พร้อมเงื่อนไขถิ่นพำนัก) เปิดทางสู่การขอสัญชาติ

ผลตอบแทนค่าเช่าและภาษี

• การปล่อยเช่าระยะยาวทำได้อย่างเสรี — ยูนิตเหล่านี้โดยทั่วไปให้ผลตอบแทนที่มั่นคง 4–5% ต่อปี
• ห้ามปล่อยเช่าแบบ Airbnb / ระยะสั้น ด้วยกฎปี 2025 ทรัพย์สินโกลเดนวีซ่าไม่สามารถปล่อยเช่าผ่านแพลตฟอร์มเช่าระยะสั้นได้
• ถิ่นที่อยู่ทางภาษี: การเป็นเจ้าของโกลเดนวีซ่าไม่ได้ทำให้คุณเป็นผู้เสียภาษีของกรีซโดยอัตโนมัติ หากคุณอยู่ในกรีซน้อยกว่า 183 วันต่อปี จะมีเพียงรายได้ที่มีแหล่งที่มาจากกรีซ (เช่น ค่าเช่าในประเทศ) เท่านั้นที่ถูกเก็บภาษีในกรีซ
• ตัวเลือกระบบภาษีแบบเหมาจ่ายคงที่: ผู้ที่ไม่ได้เป็นผู้เสียภาษีของกรีซใน 7 จาก 8 ปีล่าสุด สามารถเลือกระบบชำระภาษี คงที่ 100,000 ยูโรต่อปี สำหรับรายได้ต่างประเทศทั้งหมด (สูงสุดถึง 15 ปี) ได้ นี่เป็นตัวเลือกที่ได้เปรียบสำหรับผู้ที่มีรายได้จากต่างประเทศสูง

ความเสี่ยงและกับดัก

• การแปลงอาจยังไม่เสร็จสมบูรณ์ บางโครงการอยู่ "ในระหว่างการพัฒนา" (ตัวอย่างเช่นโครงการหนึ่งใน Piraeus จะส่งมอบในปี 2027) หากการส่งมอบล่าช้าหรือการเปลี่ยนแปลงการใช้งานไม่ได้รับอนุมัติ ใบสมัครจะค้างคา หากเป็นไปได้ควรเลือกยูนิตที่ แปลงเสร็จและจดทะเบียนแล้ว
• การแปลงที่ผิดกฎหมาย/ไม่ถูกต้องตามระเบียบ การแจ้งเป็น "ที่พักอาศัย" โดยไม่มีใบอนุญาตหรือไม่ได้บันทึกลงในโฉนด จะทำให้ใบสมัครเป็นโมฆะ จำเป็นต้องมีการจดทะเบียนโฉนดและใบอนุญาต
• อุปทานจำกัด + อุปสงค์สูง เนื่องจากเป็นเกณฑ์ต่ำสุด ยูนิตเหล่านี้จึงขายหมดเร็ว ไม่ควรรีบร้อนจนข้ามการทำ due diligence
• ข้อจำกัดในการขาย: ต้องรักษาความเป็นเจ้าของไว้เป็นเวลา 5 ปี และทรัพย์สินต้องคงสถานะเป็นที่พักอาศัย (ไม่สามารถเปลี่ยนกลับเป็นเชิงพาณิชย์ได้) หากคุณขาย สิทธิพำนักของคุณจะสิ้นสุดลง เว้นแต่คุณจะแทนที่ด้วยทรัพย์สินที่เข้าเกณฑ์อีกแห่งที่มีมูลค่าเท่ากันหรือสูงกว่าในทันที

เหมาะสำหรับใคร?

• เหมาะสม: ผู้ที่ต้องการสิทธิพำนักในสหภาพยุโรป/Schengen ด้วยงบประมาณต่ำสุด ผู้ที่มุ่งเป้าที่พักอาศัยในใจกลาง Athens/Piraeus/Thessaloniki พร้อมผลตอบแทนค่าเช่าระยะยาวที่มั่นคง และผู้ที่ต้องการวางแผนถิ่นพำนักแบบยืดหยุ่นโดยไม่ต้องอาศัยอยู่จริง
• โปรดระวัง: ผู้ที่คาดหวังผลตอบแทนระยะสั้น (Airbnb) ผู้ที่ต้องการย้ายเข้ามาทำงานทันที (โกลเดนวีซ่าไม่ใช่โปรแกรมที่เน้นการทำงาน) และผู้ที่ไม่ต้องการรับความเสี่ยงด้านการก่อสร้าง/การส่งมอบ แต่ยังคงมองหาแบบ turnkey ที่ "ถูกที่สุด" ควรเลือกอย่างระมัดระวัง

ตัวอย่างโครงการและวิธีการค้นหา

ในฐานะ Resida Global เราค้นหายูนิตที่สอดคล้องกับเกณฑ์ 250,000 ยูโร ที่แปลงเสร็จเรียบร้อยและจดทะเบียนเป็นที่พักอาศัยในโฉนดให้คุณ พร้อมทั้งยืนยันความเหมาะสมทางกฎหมาย ตัวอย่างของโครงการแปลงอาคารที่มีการทำการตลาดอย่างจริงจังในตลาด เช่น การพัฒนาอย่าง Keranis Residences ใน Piraeus (98 ยูนิต เข้าเกณฑ์ 250,000 ยูโร) หากคุณต้องการค้นคว้าด้วยตนเอง พอร์ทัลอสังหาริมทรัพย์กรีซรายใหญ่และแพลตฟอร์มผู้พัฒนาโกลเดนวีซ่าอาจเป็นจุดเริ่มต้นได้ แต่ ไม่ใช่ทุกประกาศที่เข้าเกณฑ์หมวดหมู่นี้ — ส่งยูนิตที่คุณเลือกมาให้เรา แล้วเราจะตรวจสอบความเหมาะสม (ใบอนุญาต การจัดประเภทใหม่ โฉนด 120 m² ผู้ขาย) ให้ ฟรี

คำถามที่พบบ่อย

ด้วยเงิน 250,000 ยูโรได้สิทธิพำนักจริงหรือ?

ใช่ — แต่เฉพาะในหมวดหมู่การแปลงอาคารพาณิชย์→ที่พักอาศัย หรือการบูรณะอาคารที่ขึ้นทะเบียนเท่านั้น การซื้ออพาร์ตเมนต์ธรรมดาไม่เข้าเกณฑ์ที่ระดับนี้

ฉันต้องเป็นคนดำเนินการแปลงเองหรือไม่?

ไม่จำเป็น วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือการซื้อยูนิตที่แปลงเสร็จเรียบร้อยและจดทะเบียนเป็นที่พักอาศัยในโฉนดแล้วแบบพร้อมใช้ หากคุณจะแปลงเอง ต้องดำเนินการทางการทั้งหมดให้เสร็จก่อนการยื่นสมัคร

อาคารอุตสาหกรรมเก่า/ที่ทิ้งร้างก็ได้หรือไม่?

ได้ การแปลงอาคารอุตสาหกรรมที่ทิ้งร้างให้เป็นที่พักอาศัยก็อยู่ในหมวดหมู่ 250,000 ยูโรนี้เช่นกัน

ฉันต้องอาศัยอยู่ในกรีซหรือไม่?

ไม่ต้อง สำหรับการรักษาสิทธิพำนักไม่มีข้อบังคับให้ต้องพำนัก หากคุณต้องการสัญชาติ จะต้องมีถิ่นพำนัก 183 วันต่อปีเป็นเวลา 7 ปีต่างหาก

ฉันปล่อยเช่ายูนิตนี้บน Airbnb ได้หรือไม่?

ไม่ได้ ทรัพย์สินโกลเดนวีซ่าห้ามปล่อยเช่าระยะสั้น การปล่อยเช่าระยะยาวทำได้อย่างเสรี (ผลตอบแทนประมาณ 4-5%)

ครอบครัวของฉันได้สิทธิพำนักด้วยหรือไม่?

ได้ คู่สมรส บุตรอายุไม่เกิน 21 ปี (หากเป็นนักศึกษาถึง 24 ปี) และบิดามารดาของทั้งสองฝ่าย รวมอยู่ในการลงทุนครั้งเดียว

รับโกลเดนวีซ่ากรีซของคุณกับ Resida Global

เราคัดกรองยูนิตที่ เข้าเกณฑ์ แปลงเสร็จสมบูรณ์ และจดทะเบียนเป็นที่พักอาศัยในโฉนด ในหมวดหมู่การแปลง 250,000 ยูโรให้คุณ พร้อมทั้ง เราดูแลจัดการ การตรวจสอบทางกฎหมาย การโอนโฉนด เลขประจำตัวผู้เสียภาษี และการยื่นสมัครโกลเดนวีซ่าตั้งแต่ต้นจนจบ ยูนิตที่ผิด = ใบสมัครถูกปฏิเสธ + เงินที่ถูกผูกมัด มาก้าวแรกให้ถูกต้องกันเถอะ

➜ ปรึกษาฟรี — ทักมาทาง WhatsApp (+90 532 395 99 25)

เนื้อหานี้มีวัตถุประสงค์เพื่อให้ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำปรึกษาทางกฎหมาย กฎของโกลเดนวีซ่าอาจมีการเปลี่ยนแปลง โปรดขอการยืนยันข้อมูลล่าสุดจากทนายความที่มีใบอนุญาตในกรีซก่อนการยื่นสมัคร