ضريبة دخل العقارات في الخارج ومعاهدات الازدواج الضريبي لتركيا
يجب على المستثمرين الأتراك الذين يشترون عقارات في الخارج التنقُّل بين ضرائب الاستقطاع الأجنبية واتفاقيات منع الازدواج الضريبي لتجنُّب دفع الضرائب مرتين على دخل الإيجار.
لماذا يجب على المستثمرين الأتراك الانتباه لضريبة العقارات الخارجية
إن شراء شقة في أثينا، أو فيلا على كوستا ديل سول، أو شقة سكنية في بانكوك يمكن أن يكون وسيلة جذابة لتنويع الثروة. ومع ذلك، لا تختفي إيرادات الإيجار المتولدة في الخارج في فراغ خالٍ من الضرائب. بالنسبة للمواطنين الأتراك، تُطبق قواعد الحجز الضريبي في بلد المصدر وإطار الضرائب الخاص بتركيا معًا، ما لم يقلل اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي (DTA) العبء.
قواعد الضرائب العالمية لتركيا
تفرض تركيا ضرائب على سكانها على الدخل العالمي. يُعتبر الشخص مقيمًا ضريبيًا إذا أقام في تركيا لأكثر من 183 يومًا خلال سنة تقويمية، أو كان له مركز اهتماماته الحيوية في تركيا، أو مسجل كإقامة تركية. يجب على المقيمين إقرار جميع أرباح الإيجار الأجنبية في الإقرار الضريبي السنوي التركي (Beyanname). يُفرض الضرائب على غير المقيمين فقط على الدخل المتولد داخل تركيا.
عندما يحصل مقيم على إيجار من الخارج، قد تنشأ ضريبتان:
- ضريبة الحجز في بلد المصدر – تُخصم عند نقطة الدفع بواسطة المستأجر أو السلطة الضريبية المحلية.
- ضريبة الدخل التركية – تُحسب على صافي المبلغ بعد خصم ائتمان الضريبة الأجنبية، إذا وجدت اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي.
المفتاح لتجنب الازدواج الضريبي هو آلية الائتمان المتضمنة في معظم اتفاقيات تجنّب الازدواج التي وقعتها تركيا مع أكثر من 30 ولاية قضائية.
اتفاقيات تجنّب الازدواج الضريبي – شبكة الأمان
اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي هي اتفاقية ثنائية تُحدد حقوق الضرائب بين دولتين. بالنسبة لإيرادات الإيجار، عادةً ما تسمح الاتفاقية للبلد الذي يقع فيه العقار بفرض ضريبة حجز محدودة، مع منح تركيا الحق في فرض ضرائب على نفس الدخل ثم تقديم ائتمان للضريبة الأجنبية التي تم دفعها بالفعل.
كيف تعمل اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي عمليًا
افترض أن مقيمًا تركيًا يؤجر شقة في اليونان ويتلقى €10,000 إجماليًا. يفرض القانون اليوناني ضريبة خصم عند المصدر بنسبة 15٪، لذا يتم اقتطاع €1,500 من المصدر. بموجب اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي بين تركيا واليونان، قد يُخفض الحد الأقصى للخصم إلى 7٪ (مع ضرورة إثبات الإقامة). يقوم المستثمر بالإبلاغ عن €10,000 في إقراره الضريبي التركي، ويطالب بخصم للضريبة المدفوعة فعليًا والبالغة €750، ويدفع باقي الضريبة التركية وفقًا للشرائح التصاعدية (من 15٪ إلى 40٪). إذا تجاوزت المسؤولية الضريبية في تركيا الضريبة الأجنبية، يُدفع الفرق؛ وإذا كانت أقل، لا يتم منح أي استرداد.
نظرًا لاختلاف شروط الاتفاقيات، ينبغي على المستثمرين التحقق من الحد الأقصى الدقيق لكل دولة. في كثير من الحالات يكون السقف بين 5٪ و10٪ من إجمالي دخل الإيجار.
الدول الرئيسية: حدود الملكية، ضرائب الإيجار والحدود القصوى للاتفاقيات
| الدولة | مسار الإقامة / الجنسية | ضريبة الحجز المبدئي المعتادة على الإيجار من دولة المصدر | الحد الأقصى للاتفاقية الضريبية الثنائية (إن وجد) | قواعد Airbnb / التأجير قصير المدة |
|---|---|---|---|---|
| اليونان | فيزا الذهبية – عقار بقيمة €250k، €400k أو €800k؛ إقامة إقليمية متجددة لمدة 5 سنوات | 15 % (إجمالي) | عادةً ما يقتصر على 7 % | محظور على الوحدات التي تم الحصول عليها عبر برنامج الفيزا الذهبية |
| الجبل الأسود | الإقامة القائمة على الملكية – الشراء باليورو، متجدد؛ تم إغلاق برنامج الجنسية عن طريق الاستثمار في عام 2022 | 10 % (إجمالي) | حتى 5 % | لا توجد قيود محددة على Airbnb، لكن قد تُطبق القوانين المحلية للتقسيم |
| إسبانيا | تم إلغاء الفيزا الذهبية في أبريل 2025؛ الآن تأشيرات غير ربحية أو للرحل الرقميين للإقامة | 19 % (إجمالي) | تم تخفيضها إلى 10 % بموجب اتفاقية الضرائب الثنائية بين تركيا وإسبانيا | يسمح بالتأجير قصير المدة، بشرط الحصول على ترخيص إقليمي |
| البرتغال | تأشيرة D7 – دخل سلبي؛ تم حذف العقار السكني من برنامج الفيزا الذهبية في أكتوبر 2023 | 28 % (إجمالي) | محدودة إلى 10 % بموجب اتفاقية الضرائب الثنائية بين تركيا والبرتغال | يسمح بـ Airbnb، لكن البلديات تفرض حدودًا على عدد الأيام في السنة |
| تايلاند | لا إقامة عن طريق الملكية؛ شقق مملوكة بالكامل (حد ملكية أجنبية 49 %) | حجز بنسبة 15 % على الإيجار الإجمالي لغير المقيمين | حد اتفاقية الضرائب الثنائية بين تركيا وتايلاند هو 10 % | يسمح بالتأجير قصير المدة في العديد من مشاريع الشقق، لكن القوانين الداخلية للمباني تختلف |
خطوات عملية للمشترين الأتراك
- تأكد من حالة إقامتك الضريبية. إذا قضيت أكثر من 183 يوماً في تركيا، ستكون مسؤولاً عن الدخل العالمي.
- حدّد اتفاقية تجنّب الازدواج الضريبي (DTA) التي تنطبق. تحقق مما إذا كانت تركيا لديها معاهدة مع الدولة التي تنوي الشراء فيها. يوفر موقع وزارة المالية قائمة محدثة.
- نظّم عملية الشراء. استخدم كياناً قانونياً محلياً (مثل شركة محدودة) فقط إذا كان يوفر مزايا ضريبية ويتوافق مع قواعد مكافحة غسيل الأموال.
- اجمع إثبات الإقامة التركية. شهادة الإقامة (ikametgah) مطلوبة للمطالبة بمزايا المعاهدة في مكتب الضرائب بالدولة المصدر.
- ادفع الضريبة الأجنبية المحتجزة بشكل صحيح. قدّم للمالك أو لسلطة الضرائب المحلية رقم التعريف الضريبي التركي (TIN) ونسخة من شهادة الإقامة.
- إذا تجاوز المبلغ المحتجز الحد الأقصى المحدد في المعاهدة، قدّم طلب استرداد في الدولة المصدر.
- أعلن عن الدخل في إقرارك الضريبي التركي. سجّل إجمالي عوائد الإيجار، وخصم المصروفات المسموح بها (الصيانة، رسوم الإدارة، الاستهلاك)، واطلب ائتمان الضريبة الأجنبية.
- احتفظ بجميع الفواتير وكشوف الحساب البنكية وشهادة الحجز الضريبي الأجنبي لمدة لا تقل عن خمس سنوات.
- خطط للتدفق النقدي. تذكر أن الضريبة التركية تُدفع على قسطين (مايو ونوفمبر). ضع ميزانية لأي ضريبة قيمة مضافة (VAT) أو ضرائب بلدية إضافية قد تنشأ في الدولة المصدر.
خيارات الإقامة مقابل الآثار الضريبية
يجذب العديد من المستثمرين برامج الإقامة التي تفتح أيضاً أبواب السفر إلى منطقة شنغن، وفوائد التعليم أو مسار للحصول على الجنسية. بينما لا تغير هذه البرامج المعالجة الضريبية للدخل الإيجاري مباشرةً، إلا أنها قد تؤثر على محل إقامتك الضريبية العام.
- التأشيرة الذهبية لليونان تمنح الإقامة في الاتحاد الأوروبي لكنها لا تنقل الإقامة الضريبية تلقائيًا؛ تظل خاضعًا للضريبة التركية ما لم تقضِ أكثر من >183 يومًا في اليونان.
- الإقامة العقارية في مونتينيغرو غير عضو في الاتحاد الأوروبي، لذا نادرًا ما تؤثر على الوضع الضريبي التركي، ومع ذلك فإن اتفاقية تجنب الازدواج مع تركيا تحد من الحجز بنسبة 5 %.
- إسبانيا والبرتغال تعتمد الآن على تأشيرات غير ربحية أو ذات دخل سلبي. حيازة التأشيرة لا تُنشئ إقامة ضريبية ما لم تستوفِ اختبار التواجد الفعلي.
- تايلاند لا تقدم برنامج إقامة عن طريق الاستثمار، لذا يبقى المعاملة الضريبية التركية دون تغيير.
يمكن لـ Resida Global مساعدتك في التنقل بين عملية شراء العقار وتصريح الإقامة المصاحب، مع ضمان توافق جميع الأوراق مع المتطلبات الضريبية.
المزالق الشائعة لتجنّبها
- الافتراض بأن اتفاقية تجنب الازدواج تُلغي جميع الضرائب الأجنبية. الاتفاقية لا تقيد الحجز فقط؛ ما زلت ملزمًا بدفع الضريبة التركية على صافي الدخل.
- إهمال القوانين المحلية للإيجار. في اليونان، يُحظر استخدام Airbnb للوحدات المخصصة للتأشيرة الذهبية، مما قد يؤثر بشكل كبير على العوائد المتوقعة.
- استخدام الأسماء الشخصية بدلاً من الهيكل القانوني للشركة عندما يكون ذلك مفيدًا. بعض الولايات القضائية تسمح بخصومات الإهلاك فقط للشركات.
- فوات موعد شهادة الإقامة. معظم دول المصدر تتطلب إثباتًا خلال 30 يومًا من استلام الإيجار؛ وإلا يُطبق المعدل القياسي.
- نسيان قواعد تحويل العملات. القانون الضريبي التركي يتطلب الإبلاغ عن الدخل الأجنبي بالليرة التركية باستخدام سعر الصرف الرسمي في يوم الاستلام.
الخلاصة
يمكن للمستثمرين الأتراك الاستفادة من العقارات في الخارج دون دفع ضريبة مرتين، شريطة أن يفهموا مبدأ الضريبة العالمية لتركيا، ويستفيدوا من معاهدة تجنّب الازدواج الضريبي ذات الصلة، ويلتزموا بقواعد الحجز المحلي. باتباع عملية واضحة خطوة بخطوة—تأكيد حالة الإقامة، الحصول على مزايا المعاهدة، تقديم إقرارات دقيقة، واحترام تنظيمات الإيجار في كل دولة—يحافظ المستثمرون على تدفق نقدهم ويبقون ضمن حدود القانون. عندما يكون هناك شك، يمكن للنصيحة المهنية من المتخصصين الضريبيين أو الوكالات مثل Resida Global أن تُحدث الفارق بين استثمار سلس وفاتورة ضريبية غير متوقعة.
الأسئلة المتكررة
هل يجب على المواطنين الأتراك دفع الضريبة التركية على دخل الإيجار المكتسب في الخارج؟
نعم، إذا كانوا مقيمين ضريبياً في تركيا (عادةً أكثر من ١٨٣ يوماً في السنة). يجب الإعلان عن الدخل العالمي، بما في ذلك الإيجار الأجنبي، وخضوعه للضريبة بعد احتساب أي ضريبة حجز أجنبية وفقاً لمعاهدة تجنّب الازدواج الضريبي.
هل يمكن لمعاهدة تجنّب الازدواج الضريبي أن تقلل من ضريبة الحجز في بلد المصدر؟
في معظم الحالات تحدد المعاهدة معدلًا أقصى — غالبًا بين 5 % و10 % من الإيجار الإجمالي — وهو أقل من معدل الحجز المحلي. يلزم تقديم دليل على الإقامة التركية للاستفادة.
هل يُسمح باستخدام Airbnb في عقارات برنامج الفيزا الذهبية اليونانية؟
لا. تحظر الحكومة اليونانية الإيجارات قصيرة الأجل مثل Airbnb على الوحدات التي تم شراؤها عبر برنامج الفيزا الذهبية، مما قد يؤثر على عوائد الإيجار المتوقعة.
ماذا يحدث لإقامة الضريبة التركية إذا حصلت على تصريح إقامة في إسبانيا أو البرتغال؟
الحصول على تأشيرة لا يغيّر تلقائيًا محل إقامتك الضريبية. تظل مقيمًا ضريبيًا في تركيا ما لم تقضِ أكثر من 183 يوماً في السنة في الدولة الجديدة.
هل أحتاج إلى كيان محلي لشراء عقار في تايلاند؟
تسمح تايلاند فقط بامتلاك الأجانب لوحدات الشقق السكنية حتى 49 % من المبنى. لا يمكن امتلاك الأرض مباشرة، ولا تُمنح الإقامة بشراء العقار؛ يمكن استخدام شركة محلية للإدارة لكنها لا تؤثر على المعاملة الضريبية.
احصل على استشارة مجانية
دع فريقنا من الخبراء يقيّم البلد والعقار المناسبين لهدفك العقاري أو الإقامة أو الجنسية في الخارج — مجاناً ومن البداية حتى النهاية.
