Можно ли получить вид на жительство в Таиланде, купив недвижимость? (Руководство 2026)

Уже много лет ходит слух: «купил дом в Таиланде — получил вид на жительство». До 2025 года это было неправдой. С новым регулированием, вступившим в силу 1 октября 2025 года, ситуация изменилась: теперь, вложив в жильё 3 миллиона бат (≈83 000 USD), можно получить годовой продлеваемый вид на жительство. Однако большинство сведений, гуляющих по интернету — «только аккредитованные проекты», «старые здания не подходят», «можно сложить две квартиры» — не соответствуют действительности. В этом руководстве мы шаг за шагом рассказываем, что на самом деле говорит закон.

Короткий ответ: да, но. Если вы купите один готовый объект жилья стоимостью не менее 3 000 000 бат, вы сможете получить годовой продлеваемый вид на жительство. Это не гражданство и не постоянное место жительства; это право на пребывание, которое продлевается каждый год, пока вы соблюдаете условия.

Сначала развеем главное заблуждение

Покупка жилья в Таиланде сама по себе никогда не давала автоматического вида на жительство. Существовавшие до 2025 года пути были либо слишком дорогими (инвестиционная виза на 10 миллионов бат), либо это была 10-летняя виза LTR с требованиями к активам/доходу, либо программы, вовсе не связанные с недвижимостью — например, пенсионная виза или членство Elite.

Эта картина изменилась 1 октября 2025 года. Иммиграционное бюро Таиланда приказами № 237/2568 и 238/2568 впервые открыло путь «среднего бюджета» к ВНЖ через недвижимость: жильё за 3 миллиона бат = право на ежегодно продлеваемое пребывание.

Инвестиционная виза за 3 миллиона бат: реальные условия

Логика программы проста: привезите в Таиланд постоянный капитал — и получите право оставаться. Вот условия, которые вам нужно соблюсти:

• Сумма: инвестиция должна составлять не менее 3 000 000 бат. Это не потолок, а минимальная планка — сверху ограничений нет.
• Тип недвижимости: кондоминиум/квартира во freehold в рамках иностранной квоты (foreign quota). Иностранцы могут владеть не более чем 49% продаваемой площади здания; титул «foreign freehold» происходит именно из этой квоты.
• Объект должен быть завершён: квартира на стадии проекта или строительства не засчитывается, пока не завершена регистрация титула. Предоплаты не считаются.
• Возраст не важен — старое или новое: подходит как вторичное, так и новое жильё. Утверждение «в старых зданиях не проходит» неверно — единственное условие, чтобы объект был завершён и зарегистрирован.
• Продавец должен быть тайцем: продавцом должен быть либо гражданин Таиланда, либо компания с тайским большинством (доля иностранцев ≤49%).
• Дата: передача права/договор должны быть оформлены 1 октября 2025 года или позднее.
• Титул на ваше имя: квартира должна быть зарегистрирована на ваше имя в Земельном департаменте (Department of Lands) как foreign freehold.

Характер визы: 90-дневное разрешение на въезд + последующее продление на 12 месяцев, которое возобновляется каждый год, пока вы владеете недвижимостью. Нет требований к возрасту, нет требований к доходу, не нужна банковская выписка. Однако она не даёт права на работу — работать в Таиланде вы не сможете. Семья (супруг(а), дети до 20 лет, родители 50+) может быть присоединена после того, как основной заявитель получит 12-месячное продление.

3 способа набрать 3 миллиона

• 1 — Покупка во freehold: квартира в иностранной квоте на сумму ≥3 000 000 бат (самый ясный и чаще всего одобряемый путь).
• 2 — Зарегистрированная аренда (leasehold): зарегистрированная долгосрочная аренда на срок более 3 лет с общей стоимостью договора ≥3 060 000 бат.
• 3 — Sap-Ing-Sith (право пользования): зарегистрированное право пользования сроком более 3 лет на квартиру, дом или земельный участок с единовременным платежом ≥3 000 000 бат.

Также существует опция высокостоимостной аренды ≥85 000 бат в месяц + предоплата. На практике самый надёжный путь — покупка во freehold.

Мифы против реальности: 3 главные ошибки

❌ Миф 1: «Действует только если покупаешь из конкретных проектов, аккредитованных государством».
✅ Реальность: списка одобренных государством проектов/компаний не существует. Подходит любая завершённая квартира, отвечающая критериям. Риелтор, который говорит «только наши проекты», направляет вас в свой собственный ассортимент.

❌ Миф 2: «В старых зданиях не проходит, только новые проекты».
✅ Реальность: вторичное жильё полностью подходит. Единственное реальное ограничение: квартира должна быть завершена и зарегистрирована (на стадии строительства не считается). Возраст здания значения не имеет.

❌ Миф 3: «Куплю 1,5 + 1,5 или 1 + 2 миллиона, в сумме наберу 3 миллиона — и получу ВНЖ».
✅ Реальность: суммирование не допускается. Порог оценивается по одному объекту; каждый объект даёт право ровно на одну визу, объединить несколько объектов для достижения порога нельзя.

Самая важная деталь: одна квартира обязана стоить ≥3 миллиона бат. Две квартиры по 1,5 миллиона = 3 миллиона не засчитываются, потому что ни одна из них по отдельности не преодолевает порог. Министерский сертификат также подтверждает, что именно один объект набирает 3 миллиона — то есть система технически исключает объединение. Источник этого мифа, скорее всего, в том, что формулировку про «одобренный новый кондоминиум» из старой инвестиционной визы на 10 миллионов бат ошибочно перенесли на новую программу.

Процесс подачи: шаг за шагом

1. Купите подходящую квартиру и оформите титул на своё имя. В иностранной квоте freehold, завершённая, ≥3 млн бат, продавец — таец. Передача права должна состояться после 1 октября 2025 года.
2. Получите министерский сертификат. Аккредитованный «long-stay оператор» подтверждает инвестицию и оформляет сертификат соответствия через Министерство туризма и спорта (~7–10 рабочих дней).
3. 90-дневное разрешение (Этап 1). Приём в иммиграционной службе; в Бангкоке обычно выдаётся в тот же день.
4. 12-месячное продление (Этап 2). Подаётся до 70-го дня из 90; присваивается годовое продление на основе инвестиции.
5. Ежегодное продление + уведомление каждые 90 дней. Ежегодное продление, пока вы владеете недвижимостью; кроме того, уведомление об адресе каждые 90 дней.

Официальные сборы (приблизительно): ~6 000 бат единоразовый членский взнос + ~27 000 бат/год за визу (на человека). К этому дополнительно добавляются расходы на покупку недвижимости (сбор за передачу, титул и т. д.) и оплата сертификата/консультационных услуг.

А одобрение получают все? Нет.

За первые 5 месяцев программы из более чем 650 заявок было одобрено лишь ~220–280 — то есть примерно 35% уровень одобрения. Самые частые причины отказа: неполный пакет документов, объект дешевле 3 миллионов, квартира всё ещё на стадии строительства, а также проблемы с судимостью/прошлым. Думать «я вложил деньги — ВНЖ гарантирован» ошибочно; досье и выбор объекта должны быть сделаны правильно.

Сравнение с другими путями

Путь на 3 миллиона — не единственный связанный с недвижимостью способ получить ВНЖ в Таиланде. В зависимости от вашего бюджета и цели:

Программа	Инвестиция	Что даёт	Ключевое условие
Виза на 3 млн бат (новая, 2025)	≥3 000 000 бат (~83 000 USD)	ВНЖ на 1 год, продлеваемый	Один завершённый объект; нет требований к возрасту/доходу; без права на работу
Инвестиционная виза на 10 млн бат (старая, 2014)	≥10 000 000 бат (~275 000 USD)	ВНЖ на 1 год, продлеваемый	Новый кондоминиум, деньги из-за рубежа, владение 3 года
Виза LTR (10-летняя)	≥500 000 USD активов в Таиланде (+1 млн USD в сумме)	Долгосрочное проживание на 10 лет	Высокие активы + медицинская страховка; самая престижная

Вкратце: путь на 3 млн — это «начальный уровень ВНЖ», а LTR предлагает 10-летнюю стабильность для состоятельных профилей. Ни один из них не даёт напрямую гражданства Таиланда — путь к тайскому паспорту очень долог и труден.

Кому это имеет смысл, а кому нет?

• Имеет смысл: тем, кто хочет долго жить/зимовать в Таиланде, имеет бюджет от ~83 000 USD, а заодно хочет кондоминиум ради арендного дохода/роста стоимости; тем, кто ещё не достиг пенсионного возраста, но не хочет упираться в требования по доходу.
• Осторожно: тем, чья цель — работать (эта виза не даёт права на работу); тем, кто гонится за гражданством/вторым паспортом; тем, кто планирует раздробить бюджет на мелкие квартиры и сложить их (не сработает).

Примеры подходящих для ВНЖ объектов (от 3 млн бат и выше)

Мы, Resida Global, отбираем для вас подходящие для ВНЖ квартиры; но если вы хотите составить представление сами, ниже — крупнейшие площадки объявлений Таиланда. При поиске подходящей квартиры применяйте следующие фильтры: цена ≥3 000 000 бат, тип собственности «Foreign Freehold / Foreign Quota» и завершённые (completed / ready-to-move) проекты. Бангкок, Пхукет и Паттайя — регионы с наибольшим запасом foreign freehold.

• Thailand Property — квартиры по иностранной квоте
• FazWaz — объявления о кондоминиумах в Бангкоке
• FazWaz — объявления о кондоминиумах на Пхукете
• Siam Real Estate — квартиры Foreign Freehold
• Phuket.net — ассортимент Foreign Freehold

Примечание: не каждое объявление на этих порталах подходит для ВНЖ — пришлите нам выбранную квартиру, и мы бесплатно проверим её пригодность (квота, завершённость, продавец).

Часто задаваемые вопросы

Сколько долларов/евро составляют 3 миллиона бат?

Примерно 83 000 USD / 77 000 EUR (курс колеблется). Это минимальная сумма для инвестиционной визы; сверху ограничений нет.

Даёт ли эта виза гражданство?

Нет. Это лишь ежегодно продлеваемый вид на жительство. Гражданство Таиланда — отдельный, очень долгий и сложный процесс; с недвижимостью оно автоматически не приходит.

Что будет с моим ВНЖ, если я продам квартиру?

Виза привязана к условию владения недвижимостью. Если вы избавитесь от объекта, вы потеряете право на продление.

Могу ли я работать в Таиланде по этой визе?

Нет. Этот ВНЖ на основе инвестиции не включает разрешения на работу. Если вы хотите работать, нужна отдельная рабочая виза + work permit.

Могу ли я набрать 3 миллиона в сумме двумя маленькими квартирами?

Нет. Порог оценивается по одному объекту. Для ВНЖ одна квартира по отдельности должна стоить ≥3 млн бат.

Считается ли квартира off-plan (на стадии проекта)?

Не считается, пока не будет завершена и её титул не будет зарегистрирован. На момент подачи квартира должна быть достроена и зарегистрирована на ваше имя.

Получите свой тайский ВНЖ вместе с Resida Global

Мы отбираем для вас подходящие для ВНЖ (foreign freehold, завершённые, от 3 млн) квартиры с учётом вашего бюджета, цели по проживанию и арендной доходности; министерский сертификат, передачу титула и подачу на визу мы ведём от начала до конца. Неправильная квартира = отклонённая заявка + замороженные деньги. Давайте сделаем первый шаг правильно.

➜ Бесплатная консультация — напишите в WhatsApp (+90 532 395 99 25)

Этот материал носит общий информационный характер и не является юридической консультацией. Визовые правила могут меняться; перед подачей получите актуальное подтверждение у аккредитованного оператора или лицензированного тайского юриста.