قوانین اجاره Airbnb در ترکیه، مونتهنگرو، یونان، اسپانیا و پرتغال
دليل مختصر للوائح الإيجار قصير الأجل للمستثمرين في تركيا، مونتينيغرو، اليونان، إسبانيا والبرتغال، يغطي الترخيص، قواعد الفيزا الذهبية وخيارات الإقامة.
چرا قوانین اجاره کوتاهمدت برای سرمایهگذاران بینالمللی مهم است
پلتفرمهای کوتاهمدت مانند Airbnb استراتژیهای سرمایهگذاری ملکی را در سراسر جهان دگرگون کردهاند. با این حال، هر کشور مجموعهای از قوانین خاص خود را اعمال میکند که میتواند بر سودآوری، نحوه مالیات و حتی حق اقامت تأثیر بگذارد. درک این نکات پیش از خرید برای حفاظت از سرمایهتان و رعایت مقررات ضروری است.
ترکیه: تابعیت از طریق سرمایهگذاری و مناسب برای Airbnb
ترکیه برنامه شهروندی سریعالتحقق را ارائه میدهد که حداقل سرمایهگذاری ملکی به مبلغ $400,000 و نگهداری آن به مدت حداقل سه سال را میطلبد. این طرح وضعیت اتحادیه اروپا نمیدهد، اما پاسپورت ترکیهای و حق زندگی، کار یا تحصیل در ترکیه به صورت نامحدود فراهم میکند.
برای سرمایهگذارانی که قصد دارند جریان نقدی ایجاد کنند، اجارههای کوتاهمدت مجاز هستند، مشروط بر دریافت مجوز گردشگری محلی.
- آستانه سرمایهگذاری: $400,000 در ملک (حداقل دوره نگهداری سه سال).
- نتیجه اقامت: شهروندی ترکیه، نه پاسپورت اتحادیه اروپا.
- وضعیت Airbnb: پس از دریافت مجوز گردشگری از شهرداری مجاز است.
گامهای لازم برای دریافت مجوز اجارهگاه توریستی در ترکیه
- ملک را در سامانه ثبتاملاک محلی (تاپو) ثبت کنید.
- برای دریافت مجوز «اقامتگاه گردشگری» به دفتر فرماندار استان مراجعه کنید.
- مدرک مالکیت، گواهی ایمنی آتشسوزی و قبض خدمات عمومی اخیر را ارائه دهید.
- هزینه شهرداری (معمولاً €150–€300) را پرداخت کنید و شماره ثبت آنلاین دریافت نمایید.
- ملک را در Airbnb یا هر پلتفرم دیگری با استفاده از شماره مجوز فهرست کنید؛ تمدید آن به صورت سالانه ضروری است.
مونتهنگرو: اقامت از طریق ملک و اجارههای کوتاهمدت
برنامه اقامت از طریق سرمایهگذاری مونتهنگرو برای هر خرید ملک، اجازهنامه اقامتی یکساله قابل تمدید اعطا میکند و هیچ شهروندی اتحادیه اروپا همراه ندارد. این کشور از یورو استفاده میکند که بودجهبندی را ساده میسازد. مسیر تابعیت از طریق سرمایهگذاری (CBI) در سال 2022 بسته شد، اما اقامت مبتنی بر ملک همچنان فعال است.
اجارههای کوتاهمدت قانونی هستند و در میان گردشگرانی که سواحل آدریاتیک را کاوش میکنند، محبوباند.
- آستانه سرمایهگذاری: بدون حداقل ثابت؛ اکثر سرمایهگذاران برای دریافت اجازه اقامت بین €150,000–€300,000 خرید میکنند.
- نتیجهٔ اقامت: مجوز اقامت یک‑سال قابل تجدید (قابل تمدید تا سه سال، سپس دائمی پس از پنج سال).
- وضعیت Airbnb: مجاز با داشتن مجوز «اقامتگاه گردشگری» محلی.
فرآیند صدور مجوز برای Airbnb در مونتهنگرو
- دریافت گواهی کاداستر که مالکیت را تأیید میکند.
- ثبت درخواست به وزارت توسعه پایدار و گردشگری برای دریافت مجوز «اقامتگاه گردشگری».
- ارائه نقشه طبقه، مدرک رعایت ایمنی آتشسوزی و شماره شناسایی مالیاتی.
- پرداخت هزینه اداری (حدوداً €200) و دریافت مجوز معتبر به مدت پنج سال.
- ثبت ملک در پرتال ملی گردشگری؛ کد ثبتنام باید در هر آگهی Airbnb ظاهر شود.
یونان: مزایای ویزای طلایی و ممنوعیت Airbnb
ویزای طلایی یونانی مجوز اقامت پنجساله قابل تجدید را برای سرمایهگذاران غیر اتحادیه اروپا که ملکی خریداری میکنند و یکی از سه آستانه زیر را برآورده میکند، اعطا میکند:
- €250,000 – ملک مسکونی یا تجاری استاندارد.
- €400,000 – املاک در مناطق با گردشگری بالا (مثلاً جزایر، مناطق ساحلی).
- €800,000 – ویلاهای لوکس یا واحدهای هتل.
در حالی که این ویزا آزادی حرکت در منطقه شنگن را فراهم میکند، دولت به صراحت اجارههای کوتاهمدت برای واحدهای تحت ویزای طلایی را ممنوع کرده است. مالکان باید یا ملک را به عنوان محل سکونت اصلی خود استفاده کنند یا آن را به صورت بلندمدت (حداقل ۱۲ ماه) اجاره دهند.
چه کارهایی میتوانند مالکان ویزای طلایی یونان با ملک خود انجام دهند
- تمام وقت در واحد زندگی کنید و از سفرهای شنگنی بهرهمند شوید.
- ملک را با قرارداد اجاره سنتی حداقل یک ساله به دیگران بدهید.
- پس از پنج سال ملک را بفروشید بدون اینکه وضعیت اقامت خود را از دست دهید (به شرط انجام سرمایهگذاری معتبر دیگری).
اسپانیا: صدور مجوز برای اجارههای کوتاهمدت پس از پایان ویزای طلایی
برنامه ویزای طلایی اسپانیا در آوریل ۲۰۲۵ لغو خواهد شد. تا آن زمان، خرید ملک به ارزش €500,000 هنوز برای سرمایهگذاران غیر اتحادیه اروپا اجازه اقامت میدهد. پس از ۲۰۲۵، اکثر سرمایهگذاران برای اقامت به ویزای بدون سود یا دیجیتال نوماد روی میآورند.
اجارههای کوتاهمدت در سراسر اسپانیا قانونی هستند، اما هر جامعه خودمختار (مثلاً کاتالونیا، اندلس) نظام مجوزدهی خاص خود را دارد. برای فهرست کردن در Airbnb نیاز به دریافت مجوز “Vivienda Turística” است.
- آستانه سرمایهگذاری: €500,000 برای ویزای طلایی؛ در غیر این صورت هر مقدار برای سایر ویزاها.
- نتیجه اقامت: اقامت موقت (قابل تمدید) – نه پاسپورت اتحادیه اروپا.
- وضعیت Airbnb: مجاز با داشتن مجوز گردشگری منطقهای.
چگونه یک “Vivienda Turística” را در اسپانیا ثبتنام کنیم
- مرجع کاداستر ملک را دریافت کنید و تأیید کنید که با استانداردهای ساکنپذیری محلی مطابقت دارد.
- در دفتر گردشگری منطقهای (مثلاً “Departament de Turisme” کاتالونیا) درخواست دهید.
- نقشه طبقه، گواهی بهرهوری انرژی و مدرک بیمه مسئولیت را ارائه کنید.
- مالیات ثبت را پرداخت کنید (€300–€600 بسته به منطقه).
- مجوز برای پنج سال معتبر است و باید با گزارش بازدید ایمنی بهروز شده تمدید شود.
پرتغال: از اقامت D7 تا عملیات قانونی Airbnb
پرتغال ملک مسکونی را از طرح ویزای طلایی خود در اکتبر ۲۰۲۳ حذف کرد. اکنون سرمایهگذاران معمولاً برای ویزای D7 درخواست میدهند که به جای خرید ملک، نیاز به ارائه مدرک درآمد غیرفعال (مثلاً بازنشستگیها، سود سهام) دارد. با این حال، مالکیت املاک پرتغالی همچنان برای اجارههای کوتاهمدت جذاب است.
- آستانه سرمایهگذاری: مبلغ ثابت نیست؛ ویزای D7 بر درآمد مداوم تمرکز دارد (€7,200/سال برای متقاضی اصلی).
- نتیجه اقامت: اجازهنامه اقامت پنج ساله (قابل تمدید) که پس از پنج سال به اقامت دائم و تابعیت منجر میشود.
- وضعیت Airbnb: مجاز با داشتن مجوز “Alojamento Local”.
دریافت مجوز Alojamento Local
- ملک را در شهرداری محلی (شهرستان) ثبت کنید.
- «اعلام شروع فعالیت» را به سازمان مالیاتی پرتغال ارائه دهید.
- گواهی ایمنیسوزی، گواهی عملکرد انرژی و مدرک بیمه را فراهم کنید.
- هزینه مجوز شهرداری (معمولاً €100–€250) را پرداخت کنید و شماره مجوز را در تمام آگهیهای آنلاین نمایش دهید.
- مجوز برای یک سال معتبر است و باید هر سال با یک بازدید انطباق تجدید شود.
مقایسه سریع قوانین اقامت و Airbnb
| کشور | نیاز سرمایهگذاری / درآمد | نتیجهٔ اقامت | آیا Airbnb مجاز است؟ | مجوز اصلی مورد نیاز |
|---|---|---|---|---|
| ترکیه | $400,000 ملک (نگهداری ۳ ساله) | تابعیت ترکیه (غیر اتحادیه اروپا) | بله | مجوز اقامتگاه گردشگری |
| مونتهنگرو | حداقل مشخصی نیست؛ معمولاً €150–300k | مجوز اقامت تجدیدپذیر (غیر اتحادیه اروپا) | بله | مجوز اقامتگاه توریستی |
| یونان | €250k / €400k / €800k (ویزای طلایی) | اقامت شنگن تجدیدپذیر ۵ ساله | خیر – اجاره کوتاهمدت برای واحدهای GV ممنوع است | قابل اعمال نیست (فقط اجاره بلندمدت مجاز است) |
| اسپانیا | €500k (ویزای طلایی) – در غیر این صورت هر مبلغی برای ویزاهای دیگر | اقامت موقت (غیر اتحادیه اروپا)؛ ویزای طلایی تا سال 2025 پایان مییابد | بله | مجوز Vivienda Turística |
| پرتغال | D7 – مدرک درآمد منفعل €7,200/سال | اقامت ۵ ساله که منجر به تابعیت میشود | بله | مجوز Alojamento Local |
چه به دنبال پاسپورت باشید، چه جریان نقدی ثابت، یا هر دو، ترکیب صحیح سرمایهگذاری و مجوز میتواند کسبوکار اجاره کوتاهمدت شما را مطابق قانون و سودآور کند. Resida Global در هدایت این رویههای فرامرزی تخصص دارد، از تأمین اجازهنامههای اقامت تا ثبت مجوزهای گردشگری.
نتیجهگیری
قوانین اجاره کوتاهمدت به طور چشمگیری در ترکیه، مونتهنگرو، یونان، اسپانیا و پرتغال متفاوت است. در حالی که ترکیه و مونتهنگرو فعالیت Airbnb را با مجوزهای نسبتاً ساده میپذیرند، یونان آن را برای املاک دارای ویزای طلایی مسدود میکند. اسپانیا و پرتغال اجازه اجاره میدهند اما نیاز به مجوزهای خاص منطقهای دارند. درک آستانههای سرمایهگذاری هر رژیم، نتایج اقامت و مراحل صدور مجوز پیش از اختصاص سرمایه بسیار مهم است. همکاری با مشاور تجربهدار مانند Resida Global میتواند فرآیند را سادهسازی کرده و سرمایه شما را محافظت کند.
سوالات متداول
آیا میتوانم ملک ویزای طلایی یونان خود را در Airbnb ثبت کنم؟
خیر. دولت یونان اجارههای کوتاهمدت برای واحدهای خریداریشده تحت برنامه ویزای طلایی را ممنوع میکند؛ فقط اجارههای بلندمدت یا سکونت مالک مجاز است.
حداقل مبلغ مورد نیاز برای دریافت تابعیت ترکیه از طریق سرمایهگذاری چیست؟
خرید ملک مسکونی با حداقل مبلغ ۴۰۰٬۰۰۰ دلار که به مدت سه سال نگهداری شود، برای برنامه تابعیت‑از‑طریق‑سرمایهگذاری ترکیه واجد شرایط است و پس از دریافت مجوز امکان اجاره Airbnb را میدهد.
آیا برای اجاره یک آپارتمان در اسپانیا از طریق Airbnb به مجوز خاصی نیاز دارم؟
بله. باید یک مجوز منطقهای «Vivienda Turística» دریافت کنید، ملک را در سازمان گردشگری ثبت نمایید و شماره مجوز را در هر آگهی نمایش دهید.
آیا طرح اقامت از طریق خرید املاک مونتهنگرو پس از بسته شدن برنامه CBI همچنان فعال است؟
بله. خرید ملک (معمولاً بین ۱۵۰٬۰۰۰ تا ۳۰۰٬۰۰۰ یورو) اجازهنامه اقامت یکساله قابل تجدید میدهد و اجارههای کوتاهمدت با داشتن مجوز اقامتگاه گردشگری مجاز هستند.
چگونه پس از تغییرات ویزای طلایی میتوانم به صورت قانونی یک Airbnb در پرتغال راهاندازی کنم؟
برای دریافت مجوز «Alojamento Local» از شهرداری محلی خود درخواست دهید، فعالیت را در سازمان مالیات ثبت کنید و اطمینان حاصل کنید که الزامات ایمنیآتشسوزی و بیمه رعایت شدهاند.
مشاوره رایگان دریافت کنید
بگذارید تیم متخصص ما کشور و ملک مناسب هدف شما در زمینه املاک خارجی، اقامت یا شهروندی را ارزیابی کند — رایگان و بهصورت کامل.
