Налоги на доходы от зарубежной недвижимости и ДИДН Турции

Что нужно знать турецким инвесторам о налогообложении арендного дохода за границей и как работают соглашения об избежании двойного налогообложения.

Введение

Турецкие граждане, желающие инвестировать в недвижимость за рубежом, часто сталкиваются с вопросами налогообложения. Как правильно задекларировать доход от аренды, какие ставки применять и как избежать двойного налога – эти вопросы решаются не только знанием национального законодательства, но и пониманием международных договоров об избежании двойного налогообложения (ДИДН). В статье мы разберём основные принципы налогообложения зарубежной недвижимости для резидентов Турции и покажем, как использовать ДИДН с популярными странами‑получателями инвестиций.

Как работает налогообложение доходов от недвижимости за границей

Согласно турецкому налоговому кодексу, резиденты (физические лица, проживающие в Турции более 183 дней в году) обязаны декларировать весь мировой доход. Это означает, что арендный доход от недвижимости в любой стране подлежит налогообложению в Турции. Однако налоговое бремя может быть смягчено за счёт применения ДИДН.

Доход учитывается в турецкой декларации о доходах (Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi).
Если в стране‑источнике уже удержан налог, его можно зачесть в качестве «foreign tax credit».
Ставка налога на доходы от аренды для резидентов Турции составляет прогрессивно до 35 % (в зависимости от общего уровня дохода).

Важно собрать все подтверждающие документы: договор аренды, выписки из банковского счёта, справку о удержанном налоге в стране‑источнике.

Двойное налогообложение: роль ДИДН

Турция имеет более 80 двусторонних соглашений об избежании двойного налогообложения, среди которых такие популярные направления инвестиций, как Греция, Черногория, Испания, Португалия и Таиланд. По большинству договоров максимальная ставка удержания на пассивный доход (в том числе арендную плату) ограничена 15 % от валового дохода.

Суть ДИДН – предоставить налогоплательщику право либо:

получить освобождение от налога в стране‑источнике (exemption method),
или воспользоваться зачетом уплаченного налога против турецкого обязательства (credit method).

Турция обычно применяет метод зачёта, что позволяет уменьшить налог в Турции на сумму уже уплаченного за границей.

Практические шаги по уплате и зачёту налогов

Определите статус резидентства. Если вы проводите в Турции более 183 дней, вы обязаны декларировать мировой доход.
Получите справку о удержанном налоге. В каждой стране‑получателе необходимо запросить официальную форму (например, «Certificate of Tax Withheld»).
Заполните турецкую декларацию. Укажите доход от аренды в рубрике "Yabancı Kaynaklı Gelir" и приложите подтверждающие документы.
Подайте запрос на зачет налога. В декларации укажите сумму уплаченного иностранного налога; налоговая служба проверит соответствие ДИДН.
Оплатите оставшуюся часть налога в Турции. Если удержанный за границей налог меньше турецкой ставки, разницу необходимо доплатить до установленного срока.

Все операции рекомендуется выполнять совместно с опытным бухгалтером, знакомым с международными соглашениями.

Сравнительная таблица: программы инвестиций в недвижимость и особенности налогообложения

Страна	Минимальная инвестиция в недвижимость	Тип резидентства	Налог на арендный доход (примерно)	ДИДН с Турцией
Греция	€250 000 – €800 000 (три уровня)	5‑летний вид на жительство, продлеваемый	15 % после 25 % вычета	Да, максимум 15 %
Черногория	От €250 000 (недвижимость)	Вид на жительство с правом продления	9 % – 15 % в зависимости от формы собственности	Да, максимум 10 %
Испания	Программа «Золотая виза» отменена с апреля 2025 г.	Вид на жительство по нелукративным/цифровым визам	19 % – 24 % (в зависимости от суммы)	Да, максимум 15 %
Португалия	Программа «Золотая виза» без недвижимости с октября 2023 г.	D7 (для пенсионеров и фрилансеров)	28 % на брутто‑доход для нерезидентов	Да, максимум 15 %
Таиланд	Кондоминиумы – свободное владение до 49 % от площади проекта	Нет программы резидентства по недвижимости	15 % на доход от аренды (для нерезидентов)	Да, максимум 10 %

Таблица иллюстрирует, что даже при разных налоговых ставках ДИДН позволяют турецким инвесторам значительно снизить совокупный налог.

Особенности программ резидентства и их влияние на налоги

Греция

Программа «Золотая виза» предлагает три инвестиционных порога – €250 000, €400 000 и €800 000. Важно помнить, что аренда недвижимости, полученной по этой программе, подлежит налогообложению в Греции, но ДИДН с Турцией ограничивает удержание до 15 %.

Черногория

Хотя Черногория не входит в ЕС, её евро‑валюта упрощает финансовый учёт. Программа предоставляет вид на жительство, который можно продлевать при условии сохранения инвестиций.

Испания

С апреля 2025 г. программа «Золотая виза» полностью прекращена; теперь резидентство получают через нелукративные или цифровые визы, что не меняет правила налогообложения арендного дохода.

Португалия

С октября 2023 г. недвижимость исключена из программы «Золотая виза», но резидентство можно получить по визе D7, ориентированной на пассивный доход. Налоговая ставка на арендные платежи остаётся высокой (28 % для нерезидентов), однако ДИДН снижает её до 15 %.

Таиланд

Только кондоминиумы доступны в свободном владении (до 49 % от проекта). Нет возможности получить резидентство через покупку недвижимости, поэтому налоговые обязательства рассматриваются только с точки зрения дохода от аренды.

Как Resida Global может помочь

Агентство Resida Global специализируется на комплексном сопровождении инвесторов: от подбора объекта недвижимости в выбранной стране до оформления всех необходимых документов и налогового планирования. Наши эксперты помогут собрать справки о удержанном налоге, правильно заполнить турецкую декларацию и обеспечить соблюдение требований ДИДН.

Если вы рассматриваете покупку недвижимости за границей как путь к получению вида на жительство, специалисты Resida Global подскажут, какие программы сейчас актуальны и как минимизировать налоговую нагрузку.

Заключение

Турецким инвесторам важно помнить, что доход от аренды зарубежной недвижимости облагается в Турции, но двойные налоги можно избежать или уменьшить с помощью действующих договоров об избежании двойного налогообложения. Тщательное документирование, своевременная подача деклараций и профессиональная поддержка – ключ к эффективному управлению налоговыми обязательствами при международных инвестициях.

Часто задаваемые вопросы

Как задекларировать доход от аренды недвижимости за границей в Турции?

Доход указывается в ежегодной декларации о доходах (Yıllık Gelir Vergisi Beyannamesi) в разделе «Yabancı Kaynaklı Gelir». Необходимо приложить договор аренды и справку о удержанном налоге в стране‑источнике.

С какими странами у Турции есть соглашения об избежании двойного налогообложения?

Турция подписала ДИДН более чем с 80 государствами, включая Грецию, Черногорию, Испанию, Португалию и Таиланд. В большинстве случаев максимальная ставка удержания на пассивный доход ограничена 15 %.

Нужно ли платить налог в стране покупки недвижимости, если я турецкий резидент?

Да, большинство стран взимают налог у источника (удержание при выплате арендной платы). Этот налог можно зачесть против турецкого обязательства по ДИДН.

Влияет ли участие в программе «Золотая виза» на мои налоговые обязательства?

Программа сама не меняет ставки налога на арендный доход, но наличие вида на жительство может упростить процесс получения справок о налогах и доступ к местным льготам. Важно учитывать актуальные изменения программ (например, отмена «Золотой визы» в Испании с 2025 г.).

Как Resida Global помогает в оформлении недвижимости и налогообложении?

Resida Global подбирает объекты, сопровождает процесс покупки, собирает необходимые налоговые справки и консультирует по применению ДИДН, обеспечивая правильную декларацию доходов и минимизацию налоговой нагрузки.